房产减税！开启一轮新周期

雅之源

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北上广深能成为一线城市是有其必然道理的，有些事情效率真的很高。

几天前总理报告即将开启中国有史以来最大减税计划，几天之后一线城市马上开始行动了。

据媒体报道，北上广深四大一线城市房产交易的增值税附加税率大幅下降，其中上海从11%降到6%，北广深从12%降到6%。税率一下子下降了一半。此外，印花税率也减半。

实际上，上海已经落了实锤。

上海市人民政府发布《上海市人民政府关于对本市增值税小规模纳税人减征部分地方税费的通知沪府规》〔2019〕10号，《通知》显示，新闻中实行的税率减免，已经实实在在的发生了，并非空穴来风。

3月7日，上海链家、上海中原、上海我爱我家等房产中介公司也发布税费下调通知，自2019年3月7日起，不动产交易合同印花税、增值税附加税中的城市维护建设税及教育附加税税率发生调整，从侧面也证实了这一消息的真实性。

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虽然，看着字面“税率减半”看着不少，实际上减的并不多。

我们先来回顾一下，现在二手房通行的税费标准。

成套住宅：

1、 契税：90平方以内契税1%，90平方以上1.5%；按原契税票时间为准2015年之前是个税1%，2015年之后是差额的20%个税。

2、 个税：1%。但，凡是产权人以家庭为单位满五唯一免征个税。

3、 增值税：未满两年，以交契税票时间为准，未满两年有增值税全额5——5.6%+差额税20%。

已满两年：以交契税票时间为准，2015年以来的即使满两年也有差额税，差额税20%

补充一句，有些城市把增值税附加单独拎出来，有些直接合并到增值税中，没有拎出来，所以不同城市增值税似乎有点差异，实际上从总税率上来讲没啥差别。

我们来看一下，本次减免的效果。

以上海为例，调整前的增值税及附加总额为5%+5%*11%=5.55%，而调整后，附加从11%下降至6%，最终交税额为：5%+5%*6%=5.3%。

以出售一套300万元的普通住房为例，增值税附加税减半后，未满两年的二手住宅需缴纳300万元÷1.05*5.6%=15.85万元；新规实施后，300万元÷1.05*5.3%=15.14万元，减税后，一套300万的房子可以少缴纳7100元。

300万的房子，少交7100的税，当然这是个好事情，但是也谈不到多大的好事情。

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虽然，在实际效果上，谈不上多“刺激”，但是其“稳预期”意义不小。

因为，这预示着国家或者是地方政府，从减税这个角度，开始了“稳地价、稳房价、稳预期”的行动。

而在五年前的2014年，国家已经开始了同样的行动。

上一轮房地产周期中，国家进行了五次调控，四次正面，二次负面。我们这次着重说说四次正面调控。

（1）14 年930：宽松重启。在“稳增长+去库存”诉求下， 14年6 月起非一线城市限购陆续取消，市场却反应平淡。9 月30 日，以放松限贷为特点的全国性宽松开启：二套房认定标准由“认房又认贷”改为“认贷不认房”，同年11 月央行重启降息。

（2）15 年330：宽松加码。市场无明显复苏迹象，地产投资降至冰点。3 月30 日五部委将二套房首付比例降至40%、出售房屋营业税免征年限由5 年缩短至2 年。降低首付比例直接提高了居民杠杆水平，营业税减免优惠刺激了居民换房热情，此后央行3 次降息、2 次降准，全面宽松就此开始。

（3）15 年930：全面宽松。由于库存仍处高位，9 月30 日，四部委再出两项新政，将非限购城市首套商贷首付比降至25%；同时提高公积金贷款额度、全面推行异地贷。此后商贷首套首付比又降至20%，二套首付比降至30%，央行再度降息降准各1 次，利率优惠叠加低首付，信贷处于全面宽松状态。同时，2015 年12 月中央经济工作会议提出供给侧改革五大任务之“去库存”，棚改货币化力度加大，一二线城市房地产市场启动。

（4）16 年217：最后一击。热点城市复苏明显，区域分化显著。2 月27 日，下调房屋交易环节契税，是本轮调控的最后一项重大全国性政策，四招“刺激组合拳”出尽，一二线城市房地产市场全面启动并迅速向三四五线城市蔓延。

实际上从2014年到2016年，国家花了2年时间，把这一轮房地产“去库存”的高潮掀起。

其中，运用了大约六种工具：

1、 原定限购等政策松绑。

2、 税收减免工具

3、 数次降准降息

4、 棚改货币化

5、 降低首付比例，认房不认贷等“升杠杆”手段。

6、 地王托市

而，其中两次税收减免不可不提：

2015年3 月30 日五部委出售房屋营业税免征年限由5年缩短至2年。

2016年2月27日，下调房屋交易环节契税。

第一招，直接开启主要一线城市的房价暴击，第二招，直接开启全国范围一二三线城市房价暴击。

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那么，是不是本次降税，也会引起房价暴击呢？

答案是，绝无可能。

1、 力度不够，增值税附加减免，不是主要税种，减免的数额有限，刺激有限。

2、 上面的五种刺激工具，国家现在只是使用了两个半（降准降息算半个），而且还只是在有限城市，有限范围的使用。

所以，注定这次降税只是一个小范围内的小影响。

然而，如果从“稳预期”来看，它这确实是一个标志性事件，因为政府开始使用“减税”这个工具了。

如果对所有可能“稳房价”（jiushi）措施，进行盘点，你会发现政府的工具还很多。

1、原定限购等政策松绑。——全国大多数城市限购、限贷等负向调控措施还没有放松，放松的城市，只是局部极有限的放松。

2、税收减免工具——开始使用，但是力度极为克制。

3、数次降准降息——降准已经进行多次，但是降息还未开始，并且全国主要城市首套利率还在基准10%之上，二套要到30%以上。

4、棚改货币化——这个估计确实已经快用尽了，因为这是用钱的，不是光给政策就行。

5、降低首付比例，认房不认贷等“升杠杆”手段。——基本还未使用。

6、地王托市——基本上还未使用

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但是，工具那么多，为什么不一股脑用上呢？

因为，国家和地方政府都怕重蹈2016年故事——一个刺激政策执行后，效果未等全面释放，下一个刺激政策就开始执行。

结果呢？

结果是六种工具政策刺激高度叠加，造成房价一发不可收拾。

所以，对于2019年，我们可以得出四个结论：

1、 对于2019年，从全国范围来看“稳房价、稳地价、稳预期”的任务一定能完成，因为工具箱中的工具如此之多，足以对抗负面因素对于房价的影响（正在进行的小阳春实际上主要诱因就是部分国内城市松绑了部分限购政策）。

2、 工具箱工具的投放，会按照“因城施策”来进行，一次投放一个城市，范围有限，不会造成如2016年契税改革那样的全国统一进行刺激，全国一块大涨的的不堪局面。

3、 即使对于一个城市，工具箱工具虽然多，但是不管是中央还是地方政府，在某个刺激工具执行完全产生效果之前，是不会再贸然多放下一个的。这就是，央行为什么总是降准比较积极，而那么缓慢的在调整基准利率上浮。

4、一旦房价上升过快，并不排除使用“负面”调控工具，不管是一线还是四线。

所以，2019年，中国房地产注定是个稍显漫长，但是始终向上的复苏。

部分资料引自泽平宏观，在此表示感谢。