开发商撑不住了，房价要下跌

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开发商快撑不住了，已经到了近乎崩溃的边缘。为了稳住房价，不得不靠吹嘘和欺骗。
    先说吹嘘。曾与我展开激烈论战的开发商潘某近日表示：中国房地产业将在“百日”被发生“剧变”，大型房企将会舍卒保车，延缓甚至牺牲这些省会城市房地产开发的项目来保住北京、上海这些大城市的项目。言外之意，开发商死撑不住了，要退守北京、上海两个要塞，作垂死挣扎状。
    再说欺骗。据4月24日的《东方早报》报道，上海某楼盘开盘，排队买房的人排起了20多米长的队伍。但记者调查发现，第一批排队购房的人群，“几乎绝大部分都是来上海打工的外来务工人员”。该报指出：花钱雇人在开盘前一天甚至前两三天开始排队用来制造火爆气氛，这种情况已经是行内屡见不鲜的“策略”了。
    这种骗术已经用了多年了，开发商还舍不得丢弃。这说明老百姓太好骗，开发商连招数都懒得换了。
    除了排队，还有假买假卖。据此前上海的媒体报道，一些开发商通过自买自卖，制造供不应求的假象，以欺骗消费者，有的楼盘合同撤签率高达100%！
    骗人已经骗到了厚颜无耻的地步。
    而一些国家部门也充当骗子的帮凶，后面附录的这篇文章就是对某部委一篇分析报告的批驳，一针见血。
    面对重重骗局，大家不妨擦亮双眼。
    房价的下跌之势在一些地方已经清晰显现。4月24日，南方某报刊登了对万科董事长王石的采访，他说：“地产行业出现拐点已是事实，所以，我们去年11月份在广州、深圳调整了住宅产品的价格。跟着万科调整价格的房地产公司，房子卖得不错；不跟着降价的房地产公司，都很难受。”
    王石说的是实话。
    现在，那些不愿意降价的开发商，只能靠吹嘘和招摇撞骗来维持高房价了。美国商务部公布的数据显示，今年1月份美国新房销售中间价为每套21.6万美元。不对比不知道，一对比吓一跳道，我们拿着第三世界国家的收入，却住着发达国家的房子。让骗子见鬼去吧。未来的房价，将继续从珠三角地区蔓延，但最终能够触及北京、上海这些开发商死守的城市，有待进一步观察。
     附录：房价整体下降已成定局
           ——2008年4月24日上海证券报   
      作者：⊙贾图
　　　　

　　4月22日，发改委价格司发布了一季度住房市场价格形势分析，认为“全国房价整体将保持温和上涨趋势”。理由是：一是从当前宏观经济情况看，流动性过剩、人民币升值对包括房地产在内的资产价格有一定拉动；二是钢材、人工成本的快速上升；三是近期股市深幅调整，大量资金逃离股市，这些资金很可能选择再次进入房地产市场，从而拉动房价继续走高；四是居民在等待观望后也会逐步选择进入住房市场。
　　我认为上述结论和判断依据都缺乏足够的说服力。从根源上来看，决定房价走势一个极其重要的因素是资金，当流向房地产的资金足够多，就可能同时在两个方面拉动房价：其一，开发商利用充足的资金拼命囤积土地，导致土地供应紧张（我国对每年的土地供应有总量控制），这会推高地价，而地价上涨就容易推高房价。其二，当充足的资金流向房地产领域，在房价将持续上涨的良好预期鼓舞下，有资金作为支撑的开发商会故意囤积居奇，坐等房价上涨。同时，以投机需求为主导的炒房者、自住需求和投资需求者（即购房用于出租者）也会入市抢购房源，这必然推高房价。反之亦然。
　　可见，资金是决定房价走势的“生命之源”，离开了资金，作为大宗商品的住房消费，必然陷入萧条。
　　那么，现在的资金状况如何呢？
　　首先，看看银行贷款。房地产市场的资金绝大部分都源于金融机构：80%左右的土地购置和房地产开发资金来自银行贷款，而个人通过按揭贷款购房的比例占全部购房总数的90%以上。但是，2007年9月27日，我国实施了房贷新政和贷款规模调控政策，银行向房地产领域输入的资金流量迅速减少。有银行业内人士表示，近两个月来，其银行个人贷款业务量甚至不到往年的1/5。银行贷款收紧，直接导致了两个结果：第一，住房成交量急剧萎缩。第二，去年一个接一个出现的“天价地王”在2008年销声匿迹。
　　其次，再看看外资情况。很多人一直认为，当银根收紧的时候，合法进来的外资和偷偷溜进来的部分热钱会流向房地产领域，填补银行资金收紧留下的空缺。这种理论在几年前甚至两年前都可能是成立的，但是，现在，内外部环境已经发生变化，海外资金大规模流入中国房地产市场的可能性微乎其微。
　　第一，最近两年，我国有关部门不断对外资流向房地产领域进行规范和限制。典型的如2006年7月，建设部、商务部、发展改革委、人民银行、工商总局、外汇局联合发布的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，规范外商投资房地产企业的市场准入，并对境外个人在境内购房设立了限制条件。
　　第二，国际热钱的目的是追求暴利，但这个暴利的获得一般在较短的时间完成，不然就不称之为热钱了。目前，中国北京、上海、深圳等大城市的房价从绝对值上来看也与发达国家比较接近，民众的收入水平不支持房价继续保持高速上涨。同时，中国政府一直在不断出台调控措施抑制房价上涨。在这种情况下，热钱敢到中国房地产市场对赌吗？要知道，房地产毕竟是变现能力比较差的商品。
　　第三，目前的流动性过剩状况已经与2007年之前明显不同。现在的流动性过剩状况是与流动性短缺交织存在的，看看那些因资金短缺陷入困境的企业就不难理解这一点了。同时，现在的流动性过剩状况缺少了一个重要源头，即发达国家的流动性过剩，从某种程度上来说，发达国家流动性过剩是导致我国流动性过剩的根源。而现在饱受次级债危机困扰的发达国家，正在快速地从流动性过剩向流动性不足转变。有媒体报道称，美国银行出于次债引发的资金压力，打算出售所持有的部分建行股份。而在4月22日，美国银行便宣布因受资产减记和信贷成本上升，今年一季度赢利同比骤跌了近80%。正所谓无风不起浪。目前，发达国家这种资金短缺的现状，正在促使大量资金回流。部分之前流入我国房地产领域的资金甚至可能陆续撤出。要不然，热钱比较集中的珠三角地区的房价绝不至于在短期内下降得如此之快。
　　再从股市与房地产市场的联系来看。发改委报告认为，近期股市深幅调整，大量资金逃离股市，这些资金很可能选择再次进入房地产市场，从而拉动房价继续走高。问题是，我国股市从去年10月16日步入调整期，到现在为止已经下跌近半，股市的下跌与资金的流出有关系，那么，假如这部分资金流向了房地产市场，房价应该是上涨的而不应该是同步下跌啊？指望股市的资金流向房地产推高房价是不现实的。
　　第一，进入股市的资金存在着快速变现的投资偏好，而投资于房地产的资金存在着稳定收益的偏好。目前，股市因套牢资金难变现，而房地产市场的风险也开始高于收益，资金从股市流向房地产市场的可能性不大。说得直白一点，两个领域资金的替代性是有限的。
　　第二，在我国股市已经下跌近半，许多股票已经开始具有明显的长期投资价值的情况下，资金更大的可能是流向股市，一些对变现有偏好的资金还可能从房地产市场流向股市套利——毕竟，股市下跌的幅度远远超过房价。中国登记结算公司刚刚披露的上周（4月14日至4月18日）的数据显示，A股持仓账户数正在增长。而上周还是股市最悲观的时候，随着股市趋稳回暖迹象逐渐明显，流入股市的资金将逐渐增多而不可能减少，根本不可能有很多资金从股市流到房地产市场。
　　以上仅仅是从资金层面进行分析。当然，分析房价走势的工具有很多种，笔者仅仅凭这一种工具分析，就使得发改委相关报告内容的纰漏显露出来。发改委价格司的报告对投资者的影响很大，它应该更严谨，以更多的有说服力的数据来证明其观点，而不仅仅是脱离实际的推断。（作者系资深房地产评论人士）

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再论房价整体下降已成定局
   ——上海证券报2008年5月8日
            贾图

     4月24日，我在《上海证券报》发表了《房价整体下降已成定局》一文，从资金入手，推断我国房价的整体下降趋势已经不可逆转。这篇文章引起业界强烈反响，赞同者与反对者都不少。今天，我再从供求角度，再对房价的趋势进行判断。
    从经济学的角度来看，商品的价格是由供求关系决定的，当供给大于需求时，价格会下跌，反之会上涨。由此，有一些开发商认为，由于新增需求（如，每年都有大量婚龄青年购房）、升级需求（弃旧房换新房）的持续强劲，中国房价在未来一个相当长的时期里都是供不应求的，因而，房价也是只涨不跌的。这种理论重复得多了，就真的成了真理，吸引了大批投机者、投资者涌入房地产市场，这导致大量商品房被囤积，加上开发商自己囤积的商品房，人为地减少了商品房供给，从而，推动了房价的上涨。
    最近，从一线城市到二线城市，大量土地流拍现象，再次成为开发商鼓吹房价将上涨的一个依据。他们认为，房地产投资动力不足，将成为推升房价上涨的一个重要力量。在外行人看来，这是非常有说服力的，因而具有很强的欺骗性。
    但是，我们不要忽略了，投机性（低买高卖赚取差价）与投资性购房（购房出租）行为都是建立在对未来房价将上涨这一预期基础之上的，一旦这种预期被打破，此前囤积在流通环节的大量住房将突然释放出来，将有效供给成倍放大，从而，导致房价的下跌。因此，在住房历史上有一个“加速”现象，一旦房价步入上涨轨道，由于囤积等因素，尽管商品房投资增长很快，但有效供给却相对减少，房价不仅涨幅快，也会持续较长时间，而一旦房价步入下跌轨道，囤积的住房释放出来，尽管商品房投资放缓，但有效供给成倍放大，这时，房价不仅跌幅大，而且，下跌同样会持续较长时间。
    这样的例子不胜枚举。1993年6月，受国家宏观调控（即6号文）影响，北海、海口等地的房地产泡沫破灭。其中，海口市积压的空置商品房264万平方米，“烂尾楼”400万平方米，沉淀资金264亿元，这些积压的空置商品房直到2004年还没有完全消化完。
    现在，我们房地产界面临着比1993年时更严峻的压力。一方面，为了化解通胀压力，政府调控的力度在加大，从信贷紧缩到土地审批到打击炒房等，全方位调控。另一方面，我国房价已经经历了一个接近10年的上涨周期，在这个周期里，有大量商品房被投资者和投机者占据。在南方的深圳等市，有媒体调查发现，超过80%的购房者目的在于炒房而不是居住。
    这意味着，严厉的调控政策一旦发威，将逼出比1994年时多得多的商品房，这无疑将放大商品房市场的有效供给。另一方面，在商品房快速发展的十几年中，有效需求得到了最大限度的释放，大量真正需要商品房又买得起商品房的人，以及那些弃旧房换新房的人，基本上都已经完成了购房行为。这意味着，商品房的需求量相对过去其实有一个下降趋势。因此，房地产调控政策一旦发力，将房价送入下跌轨道，绝非一个“拐点”所能涵盖。就连一向乐观的潘石屹也发出房地产将“百日巨变”，开发商将死守北京、上海的悲壮之语。
    实际上，大量商品房被逼出来的情形在珠三角地区已经出现。4月20日，有媒体刊发了题为《珠三角退房风波群起 百亿元炒楼资金深度套牢》的报道，仅深圳炒房团成员2007年投入到深圳楼市的百亿资金就全部被深度套牢。一些业主开始要求退房或退差价。尽管深圳国土部门表示，业主要求退房或补偿价差的要求是一个非法、无理、蛮横的诉求，“此头不能开”，但退房风波从一个侧面反映出，囤积在投机者或投资者手中的商品房正在涌向市场。
    作为推高房价的主要力量，开发商在房价变化中所起的作用无疑是很大的。在房价处于上涨轨道的时候，开发商捂盘惜售，囤积房源，刻意减少商品房的有效供给，成为推高房价的主要动力之一。但是，囤积房屋行为必须在充足的资金支持的情况下才能完成，而现在，许多开发商都面临着资金链可能断裂的危险，尽快将手中的房屋变现几乎成为每个开发商的梦想，他们哪里还敢奢望继续囤房？而开发商急于变现的打折销售行为一旦成为共识，就容易引发羊群效应。一方面，将使大量商品房向市场集中供应。另一方面，将加大人们对房价可能进一步下跌的预期。因此，尽管目前只有珠三角地区的房价在下跌，它的影响却是全面的，一旦房价步入下跌轨道，能够独善其身的城市微乎其微。
    而且，从2003年至今，持续高速增长的房地产投资与多子女一代消费人群的退潮，也在从根本上改变商品房的供求关系。以深圳为例，深圳世华地产研究中心的数据显示，2008年一季度，深圳共有26个新盘入市，总推盘面积将近90万平方米，为全市提供了8733套商品房住宅。而2007年深圳依然还有不少新盘存量，其中可售住宅面积506.66万平方米，可售套数49266套。也就是说，整个一季度，深圳全市新盘有近600万平方米的在售面积，共57999套商品住宅在售。而去年全年一手住宅的销售套数仅为50598套！这意味着，即使今年其他三个季度深圳不推出新盘，仅目前现有的存量就足够销售一年多。而深圳的情况并非特例，它之所以现在看起来像是特例，是因为其他地方的潮水还没有退却，裸泳者还没有露出来而已。
    也许，过不了多久，当许多城市的房价相继步入下跌轨道，人们才突然发现，所谓商品房供不应求、房价只涨不跌的说法只是一个美丽的谎言，商品房其实是供大于求的。

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　贾图  
　　
　　对于房价的走势，我在《上海证券报》先后发表了《房价整体下降已成定局》和《再论房价整体下降已成定局》两篇文章，分别从资金和供求关系角度入手，推断我国房价的整体下降趋势已经不可逆转。今后，我从成本角度再次对房价的未来走势作出分析。
　　从经济学的角度来看，商品的价格是由供求关系决定的，成本对商品价格所起的作用主要取决于它的传导能力。当然，就直观感受而言，人们更倾向于这种常识性判断：当成本上涨时，成本总要向商品价格传导，尽管传导要经过一个过程，需要耗费一定时间，但人们对传导的趋势是确信不疑的。当这种常识性判断成为人们的共识，就会成为民众的一种自然选择，而且是带有群体性的选择。这一点，在房地产领域表现得尤其明显。如果成本上升，在成本将很快向房价传导的预期推动下，人们（尤其炒房者）会争相加入到买房的队伍当中去。反之亦然。因而，成本的变化在房价涨跌中的作用是非常明显的。
　　在房价的整个构成中，众所周知的问题是，地价占据着绝对重要的部分。人们通常所说的地价即土地费用，它一般包括向政府缴纳的土地出让金、土地征用费、拆迁安置补偿费、土地整理费用等。土地费用在房价中的比重，占到20%至30%左右。当然，那些早期在地价很便宜的时候拿到土地的开发商，其土地费用在房价中所占比重有的甚至不足10%，但是，许多开发商为了掩盖暴利，常常会根据现有的地价水平来计算成本，以最大限度地将利润变小，既确保自己的利润最大化，也容易在避税方面做文章。
　　除了土地费用，还包括建安工程费用、配套设施费用、税费和项目运营管理费用等等。整体而言，土地费用在整个房价构成中占比是最高的，这一点几乎无人不晓。因此，哪怕是最普通的老百姓，也常常根据地价的走势来判断房价的走势。最近几年房价之所以快速增长，地价快速上涨是一个非常重要的原因。因为地价飞涨给人们带来了一个强烈的房价仍将大幅、持续、快速上涨的预期，它不仅把已有消费能力的人变成实际的消费者，甚至把那些没有消费能力的潜在消费者，也吸引进来，加之炒房者的涌入，房价在群体性选择的推动下快速上涨。因此，在地价涨速越快的阶段，房价的涨幅也越快。主要是地价上涨影响了人们的购房行为。2007年上半年，是我国房价涨速最快的一个时期，尤其是深圳、广州等地，深圳市半年的房价涨幅超过了50%，而在那个阶段，也正是“地王”一个接一个密集出现的时候。
　　但是，在去年9月房贷新政推出后，地价就停止了疯涨的步伐，因为资金的收紧意味着未来房地产业不确定性风险的加大，开发商将从“进攻”（如疯狂拿地）向“防御”（开发已囤积土地）转变，地价回稳是非常容易预见的。紧接着，2008年1月7日，国务院办公厅下发了《国务院关于促进节约集约用地的通知》，以打击囤积土地为核心的重拳， 不仅加大了囤积土地的成本，也加大了囤积土地的政策风险与资金风险，这使得地价掉头向下。
　　以上海为例，在中央打击囤积土地的政策发布后，备受瞩目的上海市杨浦区新江湾城F地块公开出让，以底价67.5亿元成交。而在2007年12月份，业内人士估计的成交价格约在180亿元左右。这仅仅是一个开头，随后，全国不少城市的土地拍卖出现流拍现象，深圳、广州等市的地价则迅速步入下降轨道。
　　根据传导效应，地价下跌的效果一般要在几个月后才能反映出来，尤其是对房地产这样的周期性较长的行业而言，但是，诚如本人开始部分所言，地价的下跌使得人们对房地产成本的下降有了最直观的认识，这影响了人们对未来房价可能下跌的预期，而这种预期不仅使那些没有消费能力的人观望，就连那些有消费能力甚至需要买房的人，也推迟了购房计划。同时，大量炒房者在未来房价可能下降的预期下抛售住房，使得长期累积在市场外的大量存量住房释放出来，使房地产市场的供求关系一下子发生了变化，出现了明显的供大于求的现象。
　　地价下跌意味着开发商开发成本的降低，这本身就使得房价有了下行空间；而地价下跌引发的房价下跌预期，改变了人们的消费选择。这是此轮房价将步入下跌轨道的判断依据之一。
　　现在，深圳、广州的房价在快速下跌，深圳市有些楼盘的跌幅已经超过了50%，但下跌动能仍没有得到充分释放。这一判断并非本人一个坚持，就连万科的董事长王石，亦明确表达这种看法。4月24日，当某媒体记者采访王石，问他如何看待现阶段深圳的楼市时，王石反问道：“你认为深圳的房价高不高？”记者答：不高。王石当场表态：“现在深圳的房价高了，不信你去买？”
　　不惭地说，此轮楼市调整，本人是最早提出“拐点论”的研究者之一，有文章可查证：2007年12月17日，本人在《上海证券报》发表的《楼市拐点可能正在形成》一文就是证明。而王石则是最早提出拐点论的企业家，尽管我们未就判断结果一致的原因进行交流，但相关原理是相通的。除了本人前两篇文章中提到的观点，地价的下跌是一个重要依据。
　　虽然目前地价的下跌尚不是全面的，个别城市还在硬撑，但随着紧缩政策的继续，将有越来越多城市的地价因缺少资金的推动而走向下跌轨道，相应的，由此引发的对未来房价下跌的群体性预期，也意味着中国房价将经历一轮像样的调整。因此，把深圳、广州的房价下跌看作孤立的个例是错误的，我们更应该把珠三角地区房价的下跌看成是全国房价整体性下跌的一次预演，明智的开发商除了及时顺势作出调整，没有更好的选择。

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　本人在《上海证券报》先后发表三篇论房价走势的文章，分别从资金、供求关系、成本角度入手，推断我国房价的整体下降趋势已经不可逆转。这些文章正引起越来越大的反响，一些研究机构也开始成为我的“同盟”。高盛近期在一份最新报告中预测，受到近些年来房价上涨过快、紧缩式宏观调控、房地产市场供过于求等因素影响，国内房价将在未来一年出现至少15%的下降。
　　我相信，随着越来越多的理性的分析人士与研究机构，客观地认识这个市场，房价即将下跌的结论将日渐成为主流。今天，我再次从保障性住房的供应角度，分析房价的未来走势。
　　能够影响房价的因素，从住房供应性质来看，可分为两大部分，一是保障性住房，二是商品房，两者的平衡关系，直接决定着房价的走势。我们知道，香港楼市价格从1997年到2003年8月持续下跌，房屋价值缩水70％，17万家庭成为“负资产家庭”。而在1997年以前，香港房价涨势如虹。为何发生了如此大的变化？就在于政府加大了保障性住房的投入。董建华主政的港府，投入巨资建设大量平民住宅——公屋数量占到整个市场的50%左右，保障性住房供应量的扩大必然蚕食商品房市场的空间，从根本上改变供求关系，导致房价的快速下跌。
　　新加坡的情况大致差不多。新加波地少人多，如果住房供应完全交给市场，房价将变成“天价”，而实际上新加坡的房价相对比较稳定，这成为新加坡保持社会和谐的一个重要根基，关键就在于，其住房供应结构中，商品房占比非常小。新加坡政府规定，占住户总数3%的富人由开发商提供住宅，收取很高的土地出让金，入住后收取高额物业税，而对占住户总数80%的中低收入者提供由政府控制户型和房价的房屋，对15%的困难户供应由政府补贴的房屋。由于保障性住房占比大，开发商不能通过垄断形成定价权，房价走势平稳。
　　这两个例子说明，保障性住房与商品房在整个住房供应体系中的比例，直接影响着房价的走势。具体而言，这种关系就是，当保障性住房占比较大时，房价会保持平稳态势，波动较小。而当商品房占据主流的时候，开发商掌控定价权，逐利的冲动会使它不断通过各种手段推高房价。商品房的占比越大，这种垄断性越强。
　　我们知道，2003年以前，我国房价走势平稳，涨幅非常小。而在2003年以后，房价飞涨。为何？国务院1998年发布的房改23号文，所设计的住房供应体系，是城市80%以上的家庭由政府供应经济适用房，而不是开发商供应高价商品房。也就是说，保障性住房是市场供应的主体，属于开发商建设的商品房占比只有10%多，而到了2003年，建设部出台的18号文把经济适用房由“住房供应主体”改成了“具有保障性质的政策性商品住房”，这意味着，保障性住房被商品房所取代——尽管它带有“保障性质”但毕竟落脚点在“商品住房”上。因此，2003年当年的房价涨幅，就超过了1998年至2003年的累计涨幅。
　　保障性住房被市场化的商品房所取代，等于赋予了开发商垄断定价权，房价的失控也源于此，即使2005年的房地产调控，亦不能阻止房价快速上涨的步伐，因为，调控没有改变住房的供应结构。可以这样说，如果住房的供应垄断在开发商手中，房价的走势就不可能降下来。但是，房价的持续上涨，越来越远离民众实际购买力的现状，令民众忧心忡忡，也令政府不安。在认识到我国房价飞速上涨的真正症结以后，政府开始以前所未有的速度，加大保障性住房的供应，而这成为促进房价下跌的一支重要力量。
　　2007年8月13日，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（简称“24号文”）发布，要求“加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系”，基本确立了住房保障制度的政策框架。24号文特别强调扩大廉租住房资金来源，使得保障性住房的供应变得更有保障，供应量自然要增大。
　　11月30日，建设部等七部门又联合发布了《经济适用住房管理办法》。办法指出，“经济适用住房供应对象要与廉租住房保障对象相衔接”。于是，经济适用房向下与廉租房衔接，向上又与“限价房”实现了链接，“三房”无缝对接，不仅使社会保障性住房有了一个系统的体系，也使得从经济适用房到商品房的过渡因为“限价房”的作用而有机衔接在了一起，这种对接弱化了商品房的作用，因为经济适用房和限价房对商品房都具有替代作用，这意味着开发商完全主导市场的时代走向终点。
　　也因此，房价的下跌已变得难以避免。5月17日，中国房地产业协会发布的《中国房地产市场研究报告》指出，保障性住房已经成为2008年房地产市场供应不可忽视的重要组成部分。“从供给状况来看，根据此前文件要求，今年6月底前全国656座城市要公布今后4年的住房规划。而此前全国重点城市公布的2008年度住房建设计划中，住房保障和供应结构调整成为各大城市今年住房市场发展的主要着力点。”据统计，全国10个重点城市2008年计划新建住房面积共15294.17万平方米，其中保障性住房面积共4090.18万平方米，占新建住房面积比例为26.7%。并且，全国大部分城市保障性住房面积占新建住房面积的比例都在10%以上。其中，武汉的比例最大，约为70.8%；北京计划新建保障性住房也在四成以上。为此，研究报告指出，目前各地都明显加大了规划中保障性住房的建设面积，这将成为今年房地产市场供应不可忽视的重要组成部分。
　　当然，所谓“保障性住房已经成为2008年房地产市场供应不可忽视的重要组成部分”的说法比较委婉，也比较含蓄，说直接点，就是保障性住房必将压低房价！