房价的遮羞布：稀里糊涂的公摊面积

sangnioujiao

　　公摊面积或许是我国独有的房屋面积计算方式，公摊面积指的是由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积，起初是为了有效"降低"房价，让原本看起来很高的房屋单价（按照使用面积核算）立刻有了七到八折的错觉（按照建筑面积核算），让当时的购房者感觉到了"便宜"和"实惠"。
　　它包括了电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。
　　但随着房地产市场的快速发展，尤其是房价的迅速上涨，越来越多的老百姓正在为这独特的公摊面积买单，掏出几十万甚至上百万的巨资。
　　同时，由于公摊面积的存在，中国大城市的实际房屋价格也被实实在在地打了"折扣"，但即便是这"折翼"的房屋价格也已经让世界上许多国际大都市望而生畏。

　　一般而言，6层以下低层商品房的公摊系数一般为12%左右，11层左右的小高层商品房的公摊系数为20%左右，18层以上高层商品房公摊系数为25%左右，超过25层的商品房约为30%。
　　但国家对于公摊比例到底多少并没有明文规定，许多商品住宅公摊比例都在30%以上，更有甚者超过了50%。目前的新建商品房一般都为高层，假设公摊面积为30%，也就是购买100平米的房屋，实际使用面积仅为70平米。
　　若按照国际上使用的套内面积单价计算，那国内新建商品房每平米的房屋售价又有了很大的变化。
　　上海、深圳和全球各大国际大都市比是什么水平？
　　若是要在国际大都市的市中心买一套公寓，每平米房价是多少钱呢？根据城市数据网站Numbeo的统计，最贵的是中国香港，每平米的价格约19万人民币左右。其次是英国伦敦的市中心，价格约为11.81万元人民币/平，接着是新加坡的市中心，价格约为11.64万元人民币/平。日本东京市中心的平均均价在7.35万元人民币/平。法国巴黎市中心的平均均价在7.87万元人民币/平。
　　美国各大城市市中心的房产均价均未超过10万元人民币每平，其中纽约市的房价最高为9.26万元人民币/平、旧金山约为8.27万元人民币/平、波士顿为7.2万元人民币/平、洛杉矶为4.79万元人民币/平以及华盛顿特区为4.13万元人民币/平。
　　上述城市的价格都是房屋实际使用面积的单价。根据2018年6月上海、深圳主城区新房成交价格，按照30%公摊面积换算，上海主城区新房实际使用面积单价在12.76万元人民币/平，深圳为11.82万元人民币/平。
　　上海和深圳的房价已经超越了伦敦、新加坡、纽约、东京等各大国际都市。上海的房价是东京房价的1.73倍，是巴黎房价的1.62倍、是纽约房价的1.38倍。美国洛杉矶以及华盛顿特区市中心的房价还不及上海市的崇明岛。
　　在不考虑持有成本、税费等其他因素下，若按照这个价格，中国注定包揽了全球最贵房价城市的前三甲（北京2018年6月主城区新房成交较少未进行对比。上述数据均来自CRIC以及Numbeo）
　　公摊面积的存在如同障眼法般遮蔽我们的双眼，无法看清真实的价格，消费者支付着看上去还可以的价格，却承受着巨大的负担。

　　在精装商品房越来越普遍的现在，动辄三五千精装标准的装修没给消费者带来豪华的感觉，购房者们也早已麻木，捆绑精装修只是开发商规避价格监管炒高房价的手段，有的楼盘装修价格甚至超过了房屋价格的一半。
　　但极为不合理的是：为什么楼宇公摊的电梯井、垃圾道、过道、值班警卫室等都被"豪装"了？
　　以一套装修价格为3000元每平米的房屋为例，假设该房的建筑面积为100平米，实际使用面积为70平米，那么，购房者需要支付的装修费用则为30万，而非21万，这中间整整差了9万元。
　　或许只有开发商知道"豪装"的垃圾道和变电箱是怎样更好地服务于购房者的，但大家或许未必见到过。

　　现在的物业费还是按照建筑面积进行征收的。如果说物业提供的是房屋公共建筑、公用设施、绿化环境等项目的日常维护、修缮、整治等相关的服务，那就按照公摊面积进行征收完全没有异议。
　　如果说公用设施、绿化环境分摊计算方式太过复杂，按照每个业主的实际房屋使用面积征收也是可以理解。可是目前却是按照建筑面积全部进行收取，这就存在明显的不合理了。
　　供暖费仍然和物业费一样按照建筑面积进行收费，可是老百姓支付的公摊部分供暖费都得到了相应的服务吗？
　　冬天的楼道阴阴冷冷、出门丢个垃圾在电梯里瑟瑟发抖、值班警卫室的保安也被冻得鼻涕横流。可是大家都是交了供暖费的呀。唯一可能暖和的地方或许就是变电箱了吧。

　　房产税是中国近几年必定会推出的税种之一，但在征税之前必须敲定计税的基础。
　　国外普遍将纳税人实际使用的房屋面积作为房产税的计税基础，但国内由于公摊面积的存在，未来的计税基础仍存在不确定性。
　　倘若使用实际使用面积，那届时公摊面积是否会被取消？房产税会否和物业费、供暖费用一样按照建筑面积进行征收？
　　这些问题也只有未来的政策能给与答案，但毋庸置疑的是，将纳税人实际使用的房屋面积作为房产税的计税基础是最为合理的。

　　消费者掏出了几十万甚至上百万的真金白银购买了楼宇的公摊部分。那消费者的权利在哪里呢？如果公摊部分产生收益是否需要向购房者分配呢？
　　如果这些地方都是属于消费者的，那电梯间、楼梯间以及过道的广告收入，公共门厅的活动收入，地下室、公共用房或管理用房的出租收入等这些收入，为什么消费者从来没有获得过呢？
　　又是谁侵犯了消费者们的利益呢？如果购房者占用了部分过道和电梯间，那是不是他应有的权力？毕竟他支付了如此昂贵的建造成本。这些认知和做法都与大家所知的常理相违背。问题出在了哪？
　　公摊面积的鼻祖中国香港目前也已经淘汰取消了公摊销售的模式，房本上的面积就是消费者的实得使用面积。公摊面积的使用不仅在房屋价格的实际体现上起不到作用，更是一笔糊涂账。
　　公摊面积里到底藏着多少秘密，老百姓不得而知，开发商往公摊面积里塞了多少猫腻也无人知晓。中国大陆也仅只有重庆于2002年开始就按照套内面积卖房子，但这种试点目前也只是流于形式罢了。
　　商品房作为老百姓最大的消费品，希望有一天老百姓能够消费得明明白白，毕竟购房不是一件小事，是一家人甚至几代人的大事。

　　平时生活工作太忙，没有足够时间读书？想买实体书仔细品读，又怕介绍与实际内容不符？现在只需10分钟，就能读完一本好书！
　　知之×中信出版集团推出好书快听专栏
　　今天推荐书目《反思土地与住房经济学》
　　扫描下方二维码，发现"知之"微信频道，带你10分钟听完一本好书，不仅有最精炼的内容介绍，我们还为你提炼出最实在的作者观点，关注我们，更多好书为你呈现！