厦门楼市“崩盘”背后：有人加杠杆炒房 亏掉5年工资

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　　潮起各家欢喜，潮落万户哀愁。最近的厦门楼市就像潮水一样几度沉浮，大有惊涛拍岸之势。
　　近日，一则关于“厦门楼市神话破灭，地价腰斩，地王挥泪甩卖”的报道将走在房地产调控前沿的厦门推上风口浪尖，甚至传出厦门楼市“崩盘”的消息。相关报道称：“相比2017年3月高峰期，岛内每平方米已经下降了1万~1.5万元，岛外下跌6000~1万元。”
　　尽管在厦门当地“楼市崩盘论”多被认为是危言耸听，但市场冷淡、房价下滑、购房者观望情绪浓重已成为不争的事实。资料显示，今年以来，厦门新建商品房和二手房成交均出现明显下滑，部分区域房价和地价下降幅度也较为明显。此外，受限购、限价等调控政策影响，厦门楼市在趋于理性的同时还面临着地王亏本入市、库存高企的隐忧。
　　厦门市国土资源与房产管理局(以下简称“厦门国土房产局”)一位王姓负责人在接受<<中国经营报>>记者采访时表示，房价涨落是正常的市场行为，从全市范围来看，部分区域和楼盘房价虽然出现了回落，但降幅在合理、可控的范围内，这也是楼市调控见成效的表现。
　　市场冷淡地价重回“1”字头
　　2016年8月至今的短短两年时间，厦门楼市经历了从领涨全国到横盘震荡的“过山车式”行情。
　　根据易居研究院智库中心公布的2018年1~7月份厦门新建商品住宅各区价格走势数据显示，厦门岛内思明、湖里二区和岛外的集美、海沧、同安和翔安四区成交均价均出现了下滑，其中思明区下滑最为明显，今年前7月成交均价45547元/平方米，相比去年同期的55427元/平方米，下滑幅度接近万元。
　　在商品房供销方面，厦门国土房产局组织人事处工作人员向记者提供的厦门市房地产市场最新数据显示，今年1~7月，厦门市商品房累计批准预售面积153.0万平方米，同比下降22.2%；新建商品房累计销售面积182.5万平方米，同比下降17.0%。
　　二手房交易更加低迷。数据显示，今年1~7月二手房累计成交面积151.2万平方米，同比下降44.4%，二手住宅累计成交面积88.7万平方米，同比下降58.2%。
　　厦门新景祥咨询顾问中心市场研究部分析认为，在新建商品住宅方面，整体市场持续冷谈，二手房成交虽逐步上涨但市场观望情绪相对浓重，成交大幅下滑。
　　此外，厦门地价“腰斩”论也备受关注。在7月2日的土拍会上，翔安区推出的3幅地块小幅溢价成交，楼面价分别为每平方米1.90万元、1.98万元和2.12万元，分别被国贸、华润、金地联合体，厦门特房集团和海晟房地产开发有限公司竞得。
　　可供对比的是，此次拍出1.90万元/平方米楼面价的翔安X2018P03地块与2016年由厦门融侨置业有限公司拍得的2016XP04地块位置相近，后者楼面价为3.83万元/平方米。
　　记者现场采访了解到，2016XP04地块商品房项目案名为融侨铂樾府，示范区已于8月5日开放，目前尚未开盘销售，项目规划6栋高层和6栋叠墅，首期将推88~170平方米叠墅，47~150平方米高层之后再推出。
　　厦门克而瑞机构表示，从我们长期的跟踪监测来看，近两年厦门土地楼面价确实直线下滑，2018年最新的全市平均楼面价为21879元/平方米，相比2017年下降近二成，与2016年的顶峰时期相比则下降约三成，但并未全面“腰斩”。
　　“地价重回‘1’字头，楼面价相比区域最高地价明显缩水。”厦门新景祥咨询顾问中心市场研究部则置评称，此次土拍中央企和国企成为主力，近期楼面价持续回落，预计接下来厦门低溢价拿地将成为常态。
　　据了解，在房企研究中判断一个城市是否有投资价值，经常根据“地楼比”即地价与房价的比例来判断，“地楼比”越小则意味着未来可能的利润空间越大，土地投资价值越高。
　　厦门克而瑞机构认为，2016年作为厦门的地王元年，“地楼比”高达134%，即通常说的“面粉比面包贵”。但地价与房价倒挂，本身就是不合理的市场规律，一旦房价的增速跟不上地价的涨幅，市场的风险就会暴露。
　　“厦门地价、房价的回落是客观存在的，但不足以成为‘崩盘论’的前兆，更多的是政策干预下、不合理跳涨之后的合理回归，应该理性看待这种回调。”厦门克而瑞机构表示。
　　部分投机者迫于杠杆压力抛售
　　火热的行情退潮之后，也不乏“裸泳”者。
　　在厦门某房地产公司上班的刘女士告诉记者，前两年合伙投资炒房，低买高卖短期套利的投资客也不在少数，甚至有一些通过银行贷款加杠杆炒房，限售政策出来后现在已经基本没有了。
　　刘女士举例称，我先生单位有个同事，2017年初在房地产市场高峰期加杠杆跟风炒房，购入了翔安隧道口某盘一套100多平方米的三房，结果遇上限购限售，房价一直在下滑，现在房子没卖掉不说，还欠下了一大笔贷款，亏掉了近5年的工资收入。
　　如今，厦门本岛外抗跌能力差的二手房源也早已进入降价盘整的轨道。记者在厦门市翔安区马巷一家房产中介看到，宝嘉誉园一套81平方米的精装两房，业主正急降15万元寻求买家。据店内工作人员介绍，房源挂牌售价240万元，约合2.95万元/平方米，业主给出的卖房理由是工作调动距离太远而考虑换房。
　　此外，在宝嘉誉园小区附近另一家房产中介，记者看到同样有一套81平方米精装两房在售，总价230万元，约合2.8万元/平方米。记者查询发现，该户型的二手房在2017年9月份的挂牌价还坚挺在290万元至300万元之间，单价在3.7万元/平方米左右。也就是说，短短一年时间，该户型部分二手房挂牌单价已经下降了约1万元/平方米。
　　而时间如果回转到2017年3月份，厦门楼市则以另一种火爆场面示人，开盘即涨价1000元~3000元的楼盘层出不穷。例如，彼时涨幅最大的建发中央天成项目，涨幅达3000元/平方米，推出的186平方米四房户型每套总价涨幅一度超过50万元。
　　<<东南早报>>在报道中曾如此描述疯狂的楼市：厦门一工薪族，年前在看集美万科金域华府89/平方米小三房的二手房，当时的普遍报价是185万元；年后2月底再去看都是210万元，被逼急的他忍不住下手了。随后，他在朋友圈感叹道：“刚买了一个星期报价涨到230万元了，一年的工资都赚回来了，楼市真是疯狂。”
　　对于部分二手房价格下滑的原因，厦门克而瑞机构分析认为：一方面是部分投机者迫于杠杆压力不得不降价抛售；另一方面，一二级市场的回归稳定，促使购房者也进入相对冷静的状态，从而导致的预期下滑，二手房价格进入回落盘整阶段。
　　厦门某地产营销策划有限公司一位工作人员告诉记者，目前厦门房价的确是在下跌，但只是挤出泡沫，因为前两年房价涨幅实在太快了，部分刚需群体已经到了“望房兴叹”的地步。
　　不过，也有乐观者。在厦门市思明区某中介供职的王灿就告诉记者，房价短期回调不怕，怕的是最终无人接盘，目前整个市场成交数据还在回升，甚至出现了部分改善需求群体“抄底”置换岛内学区房的风潮。
　　库存压力上升地王项目贴地价入市
　　打击炒房、保障刚需的调控举措还在继续。今年7月8日，厦门国土房产局制定出台的<<关于进一步加强精准调控稳定房地产市场的实施意见>>指出，将合理确定年度控价目标，支持“职住一致”的刚需，坚决遏制投机炒房，稳控房价，实现2018年度全市新建商品住房销售均价不上涨。
　　厦门国土与房产局表示，今年上半年厦门楼市经历了由冷转暖的发展态势，从购房客群来看，本地购房客群上浮，投资客群不断减少，刚需及改善型客群理性入市。多措并举之下，预计后期厦门房地产市场也将继续保持稳定发展态势。
　　数据显示，今年上半年厦门本地客群购房面积占总成交面积的79%，外地购房客群占比21%，与去年同期相比，本地购房客群占比上涨了6个百分点。而早在2015年，外地客群购房比例曾一度超过60%，成为购房的主力军。
　　而在严格限价之下，部分未入市的高价地项目正通过不断推迟入市时机的方式换取回旋空间，或者贴着成本甚至亏本入市。
　　以位于翔安新城的某高端项目为例，该项目高层2号楼共296套房源最终于7月23日取得预售许可证，精装修备案价格最低为33116元/平方米，最高为42187元/平方米。
　　据现场一位置业顾问介绍，2号楼房源均为面积95平方米左右的三房，以1003号房为例，备案价格为36666/平方米，总价约345万元，并有部分面积赠送，可以将一个阳台拓展成书房。
　　有趣的是，有些项目开发商对于高昂的土地成本并不避讳。记者在某项目营销中心醒目位置摆放的一幅宣传板上看到有这样一句话来彰显项目的土地价值：综合考虑地块公建配套成本，项目实际土地价格4万+/㎡。
　　位于同安区的某楼盘也几乎是贴着成本在销售。记者以购房者的身份在营销中心了解到，本次主推86㎡三房和118㎡四房，备案价格在3.1万元/㎡~3.4万元/㎡之间，而项目所在地块2016年的楼面价就高达2.38万元/㎡，“几乎是在贴着成本卖”。
　　另一方面，随着外地客群购房比例逐步下降，厦门楼市正转向由本地刚需和改善客群支撑。从今年上半年商品住宅成交价格结构来看，销售均价主要分布在1.2万元/㎡~1.5万元/㎡和大于4万元/㎡两个价格段，面积占比分别为35%和21%。
　　与之相对应，厦门楼市库存状况也不容乐观。据新景祥数据库不完全统计，截至今年6月，全市在售项目库存面积约为149万㎡，按近12个月月均去化约7.46万/㎡计算，去化周期约20个月。
　　厦门克而瑞机构方面向记者提供的报告也显示，在大市低迷行情下，厦门商品住宅成交量持续走低，库存进一步扩容，去化周期延长至23.8个月，其中144㎡以上再改及高端产品去化周期均超过29个月，库存压力较大。
　　不过，对于如何化解库存高企风险的疑问，厦门国土房产局上述王姓负责人表示，根据不同统计口径和时间节点统计得出的结论很难一致。在库存上升过程中，由卖方市场转向买方市场，一些楼盘在销售过程中低价入市或者给出一些折扣，这都是正常的市场行为。