中国楼市空置率已到危险地步 管清友：中国需8个一线城市

公道哥

　　西江无锋
　　香港“空置税”要来了？
　　关于打击囤房炒房的探索，各个城市都在继续。
　　6月28日，香港楼市迎来重大消息利空。当天，香港行政会议召开特别会议，讨论新的房屋政策。行政会议通过了居屋与市价脱钩，开征物业空置税，将卖地表中地皮兴建公营房屋等3项政策。第二天，香港特区行政长官林郑月娥再次重申港府将对空置一手房征税。

　　在这个时间节点，香港提出空置税等方案，其背后是港府对房价不可遏制的走高的担忧。香港差饷物业估价署公布的数据显示，香港私人住宅售价指数已经连续上升25个月，并连续18个月刷新最高纪录。美国咨询公司Demographia研究发现，在2018年1月份香港继续成为全球房价最高的城市，这已经是香港连续8年蝉联全球购房难度最高的城市了。
　　香港房价到底贵到了什么程度？第一太平戴维斯（Savills）的数据显示，过去10年间，香港的房价上涨了160%。现在香港房子的平均售价是24900港元（3182美元）/平方英尺，基本上是伦敦中心区房价2510美元/平方英尺的1.25倍，是新加坡房价1757美元／平方英尺的2倍。从房价中位数来看，香港的房价中位数已经是香港家庭的收入中位数的19.4倍了，而伦敦的房价中位数目前是收入中位数的8.5倍。

　　|2011年以来的香港房价走势
　　在此前，港府也推出了一系列针对房价的调控政策，但并未改变楼价上行的趋势。和内地面临的情况类似，香港楼市的投机行为十分明显，瑞银全球房地产泡沫指数（UBS Global RealEstate Bubble Index）将香港列为全球第七大最严重的房地产泡沫市场。　　
　　针对港府将对楼市开征物业空置税，市场反应褒贬不一。有分析人士认为，如果港府只将征税范围框定在一手房，而非目标“量价齐升”的二手房，效果可能并不会那么明显，因为从数量上说，二手空置单位数量是一手空置房的4倍以上。但乐观者认为，对一手房开征空置税，未来不排除将向二手房蔓延。而一旦将征税范围覆盖到二手房，影响将立竿见影，让炒房者颤栗，毕竟，从国际经验来看，空置税将大大提高物业的持有成本，如果空置，甚至“持有即贬值”。
　　很多人担心的是，未来内地会不会在各种调控手段技穷的时候，也推出空置税。
　　内地会跟进吗？
　　不会！至少短时间内没有跟进的条件。
　　“内地楼市一个最大的问题，就是我们对房地产的总体底数都不是特别清楚，所以我们政策的出台，有点盲人摸象的感觉。”近日，在2018年正和岛创变者年会上，如是金融研究院院长、首席经济学家管清友在接受笔者的专访时说。管清友2012年加入民生证券，任副总裁、研究院院长，2017年离职创立如是金融研究院，提供“研究+咨询+投资”一站式金融服务。
　　不清楚房地产的基本盘，那么对空置率的计算也就存在非常大的差距。原中财办副主任杨伟民近日在“2018陆家嘴论坛”演讲时表示：“我在中央财办时，曾经请有关单位通过对用电量对全国住宅的空置情况摸底调查，显示我国无论是城镇还是乡村住宅的空置率都相当高。比日本这种高度老龄化、少子化、城市化的国家还要高，日本是13%。”
　　杨伟民没有指出具体的空置率数据。但根据今年3月，原中央农村工作领导小组副组长兼办公室主任陈锡文披露的这项由国家电网主导的空置率调查显示，2017年，大中城市房屋空置率是11.9%，小城市房屋空置率13.9%，农村房屋空置率14%。
　　但不少学者对这个数据提出质疑，人口迁移和投机性买房导致的空置矛盾已经非常突出。2016年年初，中央党校教授周天勇测算得出，截至2015年底，我国城镇已经被购买的竣工住宅的空置率约在20%到25%之间，城镇地区空置住房约为6500~8800万套之间。结合中国城乡人口转移和炒房现状，这个数据在很大程度上为公众所接受。

　　中国住房空置率到底是多少
　　按照国际常见的标准，空置率10%以下为较合理区，房屋供求基本平衡；10%-20%之间为危险区间；20%以上为房屋库存严重积压。尽管官方的估算与学者的测算相差甚远，但一致的结论是，中国楼市的空置率已经到了危险的地步。
　　但政策却并未考虑到空置率的原因，也因为在房地产总体数据上的不足，导致了各种调控手段的出台注定只能是头痛医头脚痛医脚。内地楼市的调控中，更多的是抑制需求，不让买，不让卖，提高门槛。在房地产税都因为种种原因迟迟无法出台的情况下，空置税在内地短期内不会提上议程。
　　中国需要8个首位度城市
　　在管清友看来，前不久刚刚完成的不动产登记全国联网，正是摸清房地产市场基本盘的重要手段。
　　一边是空置率高企，一边却是居者无其所。管清友说，供需失衡是目前中国房地产市场百调无效的根本原因。“现在中国有大概3000万人独居，他们大多是都市白领，租房子，未来只要有条件肯定是要买房的，他们就是中国楼市潜在的力量。高晓松那种不买房的说法，在经济学上站不住脚的，他是不买房子，他还要买房吗？祖上传下来那么多套。”

　　管清友认为，应该客观看待中国大城市的发展和房价的波动。
　　一方面，人口从农村向城市，从中小城市向大城市的流向趋势短期内不会改变，“所以我们一直在呼吁，中国需要八个一线城市，就是我们学术上说的首位度城市。这种首位度城市人口超过2000万，但中国现在只有三个半，广州只能算半个。”
　　按管清友的观点，和发达经济体相比，中国一线城市人口占比偏低，大量的人口转移需求被抑制，目前一线城市人口占全国总人口只有约5%。中国需要6个层级来承载人口城市化转移带来的压力，每个层级承1.6亿人口。首先是8个首位度城市，每个2000万的话，一共可以承载1.6亿人口，第二个层级是16个人口超过1000万的新一线城市，这24个城市将承载3.2亿人口，是未来的区域中心，主力城市，基本能实现中国城市化人口的转移。
　　然而，承认并且积极实施首位度城市，需要当前政策的重大调整，并且，一线城市房价有可能继续上升，居民买不起房的现象会继续存在，“无论是调控还是房地产税，解决高房价其实是没有理想状态的！你很难说是在每一个城市，每一个人都能够买得起房子。都能够买得起自住房，这也不太现实。有时候经济学家说话可能很不中听，但事实就是这样的。”管清友说，这个时候就需要实施居者有其所的政策，租赁市场的繁荣可以解决这个问题。
　　另一方面，管清友认为，也应该客观看待中国房价的波动。管清友团队近期基于全球最大的城市生活资源数据分析网站Numbeo的数据做了一项研究，他们选取代表性全球核心城市，样本包括北京、上海、广州、深圳、香港、伦敦、新加坡、纽约、旧金山、巴黎、波士顿、东京、悉尼、洛杉矶、孟买、罗马、柏林、台北、莫斯科、芝加哥等20个城市，自上而下分析其中心区域的绝对房价和相对房价水平。
　　比如，无论是从绝对房价还是相对房价上看经过本轮上涨后，中国的一线城市平均房价名列前茅。根据Numbeo网站最新6月份核心城市中心城区的房价数据，香港以28226美元/平方米遥遥领先，北京、上海、深圳、广州分别以16168美元/平方米、15907美元/平方米、13226美元/平方米和6800美元/平方米的价格位居第四、第五、第七和第十五位，排名十分靠前。

　　房价收入比方面，中国的一线城市的房价收入比均超过20倍，储蓄二十年以上才能买到一处普通住宅，在全球基本是最高的。北京、上海、深圳、广州的房价收入比分别以45.57、44.80、39.97、23.17位居第一、第二、第四和第六，而世界房价领先的伦敦、新加坡和纽约房价收入比仅有20.44、21.36和11.66，不到北京的一半。
　　不过，从微观层面上看，无论是同样核心区域直接比较房价还是同样的价格找房子，中国一线城市房价和纽约等城市的基本相差无几。比如，用同样的价格在相似的区域找房子，考虑到持有成本，国内外普通住宅价格相差无几。假如你手头上有1000万左右的预算想要在核心金融区域进行房产投资，在北京可以买到金融街西城晶华小区71.54平方米、总价1143万元的精装修一居室，单价为15.97万元。在纽约曼哈顿下城区可以买到邻近华尔街的精装修一居室公寓，总价折算成人民币约为944万元，使用面积66平米，单价为14.30万元。看似北京普通住宅价格稍高于纽约，但考虑纽约曼哈顿房产的房产交易税、豪宅税、房产税，如果将税费平摊至房屋面积，两者房价基本上相差无几。
　　“综合考虑各种因素，从宏观和微观维度来对比，发现中国的房价在全球的确位居前列，短期存在高估。但是，考虑到中国的收入增速明显快于其他国家，房价长期不一定是高估的。”管清友说。
　　理性看待中国房价并不容易，尤其是在中国当前经济快速发展的情况下，收入增长与资产价格增长越拉越大，贫富差距也越来越大，民间有怨言，有戾气不可避免。但应该看到的是，无论是房地产税还是空置税，其核心是让房价平稳，挤压投机的泡沫，而非打压房价，没有人愿意重蹈日本1990年代楼市泡沫破灭的覆辙。对于政府来说，更应该避免追逐短期效果、局部效果。而这，是中国当前房地产调控的常态。
　　借用管清友的话说，本文所述，可能并不好听，但事实就是这样。
　　作者简介：梁云风，笔名西江无锋。秦朔朋友圈记者，由秦朔朋友圈和社会价值投资联盟联袂打造的社会创新服务平台——社创号（ID：chinavator）主编。