二线城市房价疯涨却闹“房荒” 住建部约谈12城

玫瑰

　　▲2018年4月29日，昆明市一楼盘开盘，吸引众多民众。图为民众观看现场摇号结果。（视觉中国/图）
　　原标题:二线城市闹"房荒" 住建部约谈12城
　　2018年4月末，杭州成为一百个城市中库存最少的城市，同比下降了48%。也就是说，如果不供应新房，2.8个月后，杭州将无房可卖。武汉、南京、长沙均撑不过4个月。
　　如果全口径统计所有类型的供地，2017年，南京的供地量排在全国第6位，但是如果只计算住宅用地，南京下滑至第16位。
　　这轮调控政策使得真正的商品房住宅用地供应变得更少。近年推出的住宅用地中，还有一部分要划给租赁、共有产权等各类新兴用地。
　　文| 南方周末记者冯叶
　　南方周末实习生郭恒
　　2018年五一前后，针对房价上涨过快的现象，住房和城乡建设部分别约谈了西安、成都、海口等12个城市，强调坚持调控力度不放松，同时要求各地有针对性地增加有效供给，抓紧调整土地和住房供应结构。
　　过去数月间，这些被约谈的城市大多出现了"房荒"现象，尤其是出台摇号政策的7个城市——南京、上海、长沙、成都、武汉、杭州、西安。
　　这些城市的库存已经告急。上海易居房地产研究院发布的《百城住宅库存数据》显示，2018年4月末，杭州成为一百个城市中，库存最少的城市，同比下降了48%。也就是说，如果不供应新房，2.8个月后，杭州将无房可卖。武汉、南京、长沙均撑不过4个月。
　　"后悔离开北京了，杭州买个房这么难。"几天前，在杭州余杭区的一个购房群中，有人一句调侃，引发了此起彼伏的回声。
　　2018年5月10日，余杭区一处名为汇高柏悦的楼盘摇号卖房，128套房源，吸引了4107组购房者，中签率仅为3.12%。按照政府规划，余杭区是位于杭州西部的科创产业新区。
　　抢房现象同样出现在西部的成都市。一位网友坐在车上，用颤抖的手机录下了成都郫都区排队买房的盛况，直到1分钟视频结束，乌压压的人群仍没有看到尽头。
　　成都另一处刚刚获准销售的楼盘中铁青秀未遮山，情况相似，目前登记摇号人数已超过8万人，而房源仅有一千余套。
　　"我准备找中介合作。"在武汉江夏区一处准备摇号的楼盘，一位穿着衬衣、背着双肩包的男士边排队边对南方周末记者说，他的车坏了，不得不坐了几个小时公交来到这里，排队太浪费时间，他希望通过主动加价解决买房难的问题。
　　花式捂盘
　　全国房地产库存已回到2012年以来的历史低位。一百个城市的库存去化周期连续33个月同比下跌，仅剩10.3个月，即库存规模回落到了6年前的水平。而库存去化周期合理区间为12—16个月。
　　房荒主要集中在二线城市。易居数据显示，截至2018年4月底，二线城市库存同比跌幅最大，高达9.6%。一线和三四线则分别下跌5.4%和6.1%。
　　之所以如此，多位受访者向南方周末记者表示，一个原因是二线城市的房价上涨最快，政府纷纷出台"限价令"，导致地产商有意拖延开发进度，以等待政策松动。
　　"限价令"是地方政府为了贯彻"房住不炒"的调控精神，于2016年3月开始实施的政策。即地方政府会根据区域的不同，给一手房限制一个最高价格，超过限价的地产商，就拿不到预售证。
　　限价之后，许多地产商不得不"割肉"入市。一家地产公司品牌负责人告诉南方周末记者，据他观察，在上海和杭州，近期入市的项目，特别是中高价值板块的楼盘，损价或者说低于预期售价入市的情况比较普遍，区间一般在10%-20%。
　　90后于杰在杭州做私募，原本并不怎么关注房子，他的工作主要是发掘股票上的套利机会，然后发行产品。但2016年9月杭州发布"限价令"后，他发现杭州楼市出现了一二手房价倒挂现象。
　　此后，他一有时间便去杭州各区踩盘，并将值得购买的楼盘统计了一张表格。楼盘能否进入这张表格，唯一取决于是否低于预期售价。
　　于杰将政府区域限价与地产商的保本价相减，计算出一个损价排行榜。入选的近30个楼盘，损失最多的地产商要亏掉四成以上。
　　面临亏损，也有许多地产商拒绝入市。一家闽系房企高管就曾向南方周末记者坦言："我们宁可不卖也不开盘。"其所在的闽系房企拿过2015年上海的一宗地王，现在已经开发到可以卖的程度。
　　在长沙，有媒体统计出了五大"捂盘天王"，有已盖好的央字头楼盘，最近一次开盘要追溯到2016年。在成都，则有地产商称，自家楼盘的预售证丢了，而彼时正值周边一块高价地拍卖前夕。
　　于杰也发现，杭州最值得购买的30个项目虽然是挖出来了，但实际开盘的也就三四个。他经常去其中一个楼盘走访，开发商简单直白地告诉他，"不想开"。
　　从杭州近几年的供地情况来看，杭州并不缺乏住宅用地。Wind数据显示，杭州从2015年开始，住宅用地每年都在增加，这在一二线热点城市中比较少见。杭州供地量在全国百城中的表现也比较平稳，一直在10名左右波动。
　　杭州的土拍也并没有因为限价而减少热情。2018年3月底，央企保利刚刚以101亿元拿下杭州史上第二高总价地块——奥体地王，仅次于2016年信达拿到的123亿元地王。尽管楼板价已经超过3.2万元/平方米，逼近周边一手楼盘3.5万元/平方米的限价。
　　国家统计局数据显示，2017年，房企共买入25508万平方米的土地，同比增长15.8%，新开工面积也增长了10.5%。但全国住宅的竣工面积却没有水涨船高，反而减少了7%，销售面积的增速也从22.4%下滑至5.3%。
　　2018年5月14日，针对"捂盘惜售"的问题，长沙市住建委对八十余家房地产开发企业和中介机构进行集中约谈。长沙市住建委党委委员、副主任胡汉清在会上表示，部分房地产开发企业试图通过捂盘，推迟上市时间，用时间换取涨价，"这种想法完全是错误的，我们应该看到政府对房地产市场调控的决心"。
　　投资客套利
　　上述地产公司品牌负责人认为，杭州库存告急的另一个原因就是销售快。主要是因为城市更新（棚户区改造）及货币安置政策释放的巨量购买力，以及杭州基建发展、骨架扩张带来的吸引力，当然也有少量炒房客的助力，造成部分恐慌式购房。
　　吸引于杰进入杭州楼市的，正是明显的一二手房价倒挂。比如奥体地王，楼板价约为3.2万元/平方米，周边一手楼盘限价约为3.5万元/平方米，但二手楼盘均价可以去到4.5万元/平方米。
　　在于杰的表格中，地产商虽然亏损严重，但相应的，如果抢到一套房子，年化回报率最高甚至接近40%。
　　长期私募思维的训练之下，于杰的大脑很自然地输出指令——限价后的杭州楼市已与期货无异。二手房是现货，一手房是期货，一旦出现不合理价差，买入低的，卖出高的。
　　2017年，于杰将家里的三套房悉数卖出，然后置换成全新的一手房。
　　"有套利机会不做，放着也蛮可惜。"于杰向南方周末记者坦言，他原本并不关注楼市，家里已有足够多的房产，但一二手房价倒挂的情况，让许多和他一样的投资客进入楼市。
　　于杰置换房产的时机位于摇号前。他说，当时杭州刚限价，是楼市价格最低的时候，压根没有茶水费、天价车位等，唯一的要求就是全款买房。但全款对于刚需来说，很难实现。
　　后来，杭州楼市炒到了一个号子费50万元的地步，正是在这种情况下，政府才推出了摇号政策，以示公平。
　　于杰仍在踩盘，他需要对楼市保持高度敏感。不过，在目前这种"房荒"的状态下，他依然用做股票的方法分析杭州楼市，"换手率4.7%，这么活跃的一个市场，趋势必然上行"。
　　针对部分城市投机炒作有所抬头等情况，住建部近日印发通知，要求大力整顿规范市场秩序，要严肃查处捂盘惜售、炒买炒卖、规避调控政策、制造市场恐慌等违法违规行为。

　　▲2018年4月14日，杭州楼市首个公证摇号楼盘——和家园臻园，购房者意向登记处。（视觉中国/图）
　　稀缺的住宅用地
　　易居研究院智库中心研究总监严跃进是《百城住宅库存数据》的执笔人，他告诉南方周末记者，库存比较低的内在原因，在于很多城市供地太慢。
　　Wind数据显示，像南京、长沙、海口等库存告急的城市，从2014年开始连年削减住宅用地供应。例如长沙，2017年供地190.44万平方米，百城之中排在第47位，这个土地供应量不足2013年的三成。
　　国家自然资源部的历年统计公报显示，全国的住宅供地供应，从2014年开始减少，从2014年到2016年，每年分别减少28.1%、20.9%以及11.7%，直到2017年才增加了13.2%。
　　住宅用地之所以削减，一位南京楼市资深人士告诉南方周末记者，主要是地方政府出于稳住房价的考虑，不愿意出让核心地段的住宅土地，因为这些土地价格比较高。
　　所以，在南京一个常见的现象是，出让的土地很多，但是以商业、办公用地为主，边缘住宅板块为辅，几乎没有什么核心住宅用地。Wind数据显示，如果全口径统计所有类型的供地，2017年，南京的供地量排在全国第6位，但是如果只计算住宅用地，南京下滑至第16位。
　　上述人士表示，目前南京还有很多适合刚需购买的房子，远郊、小户型，两百多万一套。但等这批"低价地"卖完，南京2万以下的楼盘几乎绝迹。
　　他认为，南京最大的问题就是新房供应不足，土地供应也是欠债的，这也是房荒的根本原因。因为需求太过旺盛，目前只能通过各种限制来遏制房价上涨的态势，虽然政府调控比较成功，"如果再扩大一些土地供应，我觉得就更好"。
　　与住宅用地短缺相对应的是，大量非住宅用地的供应，已带来过多库存。早在2017年6月，安徽省住房城乡建设厅、省财政厅、人民银行合肥中心支行等7部门就联合发布《关于推进非住宅商品房去库存的若干意见》，希望通过去库存与供地联动，鼓励企业将非住宅商品房转为自持物业，鼓励个人购买商住公寓等。
　　实际上，这轮调控政策使得真正的商品房住宅用地供应变得更少。近年推出的住宅用地中，还有一部分要划给租赁、共有产权等各类新兴用地。
　　据严跃进估算，租赁用地的政策会持续推进，未来至少有25%的土地会按照住宅用地的方式进行供应。同时，租赁等各类用地至少可以占到住宅用地30%的水平。当然，类似改革或在全国十几个大城市优先进行。
　　中原地产首席分析师张大伟向南方周末记者提供的数据显示，北京从2017年推出共有产权房到现在，供应的共有产权住宅规划建筑面积已经达到360万平方米以上，按照80平米一套计算，大约4.5万套。同期来看，共有产权房与商品房的土地供应量几乎持平，比例约为4∶5。
　　（应受访者要求，于杰为化名）