转让预售商品房有何法律风险
胡某于2010年1月20日以29万元预购了容县某花园小区预售的商品房一套，胡某首付9万元并向工商银行按揭贷款20万元方式支付了房款。现王某同意以35万元购买胡某的这套商品房，签订房屋转让协议约定：王某一次性支付15万元给胡某，按揭贷款由王某按胡某与银行签的借款合同约定还款。胡某这样转让预售商品房有什么法律风险？笔者为此特咨询了广西五行律师事务所刘永君律师。 刘永君律师解释说，胡某购买的是预售商品房（还未取得房产证），并以该预售房屋为抵押向银行贷款支付购房款，因此胡某转让房屋涉及预售商品房抵押的问题。预售商品房有其特定的性质，与一般房屋转让有所不同。 一、预售商品房抵押的法律性质。预售商品房抵押，是指购房人在支付首期房款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，购房人将其所购预售商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行的担保。预售的商品房因为是正在建设，房屋没有建成之前，根本不能称为房屋，但我国现行法律允许在其设置抵押权。《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条规定，正在建造的建筑物可以抵押，设抵押的，应当办理抵押登记。并且《房屋登记办法》第六十七条规定，以预购商品房设定抵押可以申请预告登记。 二、转让预售商品房须防范法律风险。胡某在未经抵押权人银行同意下，私下签订的房屋转让合同将会认定无效。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。同时与银行签订的抵押/借款合同约定：未经贷款人同意不得转让合同的权利义务。房屋转让协议约定，由王某按胡某与银行签的借款合同约定替胡某偿还贷款，其实就是胡某的抵押/借款合同中的权利义务转让给王某。所以，私下签订的房屋转让合同将会面临被认定无效，并且不能发生房屋所有权转移、造成房屋过户难等诸多风险。
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