2021房价预测：二线城市（下）
今天是二线城市的最后一篇了。字数有点多，七千多字，写了一个星期，找数据找的眼睛都花了。
因为要判断一个城市的房价走势，没有数据是判断不出来的。
我写的很认真，想买房子的一定要认真看，当然这也只是给你一个参考依据。
买房一定要多去跑市场，感受市场变化，学会选筹，才能买对房子，毕竟这一波行情只是结构性行情。
一
武汉
1、行情丨新房
武汉2020年新房本来开局良好，结果受疫情影响，二三月市场陷入停滞。
新房成交几乎为0，4-6月新房市场逐步恢复，直到7、8月才追赶到19年水平。
9、10月与19年持平，最终在年底的11、12月成功实现反超。
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供给量，2020年商品房供给257946套，面积2893.23万平方米，同比减少7.89%；
其中，住宅203404套，批准预售面积2357.36万平方米，同比减少10.61%。
成交量，2020年商品房成交224735套，销售面积2469.44万平方米，同比减少5.94%；
其中住宅197187套，销售面积2195.53万平方米，同比减少6.43%。
供过于求较为明显的是住宅以外的商品房。
当然这个成绩也是开发商以价换量得来的，2020年四季度，很多楼盘为了走量都在打折促销。
行情丨二手房
二手房成交90815套，成交面积896.97万平方米，同比减少16.37%。
主要是疫情影响，一季度基本上没有成交，下半年跟2019年比还好点。
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2、土地
土地我们只看住宅的供需情况。
2020年武汉推出住宅土地面积1360.23万㎡、建筑面积3198.51万㎡，建面同比下降3.74%；
成交住宅土地面积1224.30万㎡、建筑面积2910.66万㎡，同比+5.16%；
土地出让金再创新高，达1787.62亿元，同比+10.48%%；
成交楼面均价为6141元/㎡，同比+5.05%，整体平均溢价率为9.55%，低于2019年的11.67%。
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如果看这个整体的土地供给量，武汉这几年的供给并不少。
而且会感觉一年比一年多。
跟2020年的成交相比，这种供给量是非常充足的。
房价似乎没有什么理由看涨。
但发现没有，地价也在曲线向上，每年都涨一点。
所以这肯定是一个结构性的问题，就是整体的供给量没有减少，但是核心区的土地供给量肯定稀缺，
地价最高，而远郊区供给量多，地价低，但涨幅也不小。
数据来看确实如此，2020年江汉区土地供应量为0，供给量多的主要是黄陂区，新洲区。
硚口区成交楼面地价最高（14626.54元/㎡）；
而远郊的汉南区成交楼面地价最低（2232.25元/㎡）。
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所以这就会造成什么现象呢？
因为核心片区土地供给量少嘛，郊区土地供给多。
结果就导致核心片区房价增值，而郊区不涨，分化。
3、库存
截至2020年12月末，武汉已批准预售尚未网签的商品住房175693套，面积2059.59万平方米。
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江岸、江汉、洪山等热门区域，一方面在2020年成交不错，库存比较少；
另一方面2021年供应相对较少，很多热门项目压力较小。
甚至不排除涨价加推的可能。
而库存较多的是郊区，新洲、黄陂、经开区，这些地方供给也较多。
今年应该没有涨价的可能性。
4、买房建议
武汉整体不缺房子，2021年供给量充足，但这说的是整体。
结构性一定存在供给矛盾，也就是核心片区供给量少，郊区供给多。
所以我建议在能力允许的情况下，
买房一定要往核心片区买。
因为2021年武汉的核心地段也会带来一波。
优先增长潜力大和概念较强的光谷片区，特别是学区房。
二
郑州
1、行情丨新房
供给：2020年郑州主城区新房供给量1581万平米，环比上升4.15%；’
其中住宅1231万平米，环比上升3.16%。
成交：2020年郑州主城区新房累积销售1178万平米，环比下降12.8%；
其中住宅1007万平米，环比下降1.95%。
商品房和住宅都是供大于求。
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（以下图片均来自易居）
最近三年来，郑州都是供大于求，均价有小幅下跌。
但主要是结构性的问题。
三环内新盘较少，价格相对坚挺，三环到四环开发商也在打折促销；
四环外的远郊就跌的比较惨了，两三成都很常见。
行情丨二手房
2020年主城区二手房共成交49588套。成交均价1.5万/平米，环比上行2%。
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均价是看不出来，但实际上二手房市场成交非常不好，很多都跌价了。
2、土地
2020年郑州土地成交1万亩，环比下降43%。
成交金额649亿，下降28%。主城区成交面积6591亩，相比2019年下降非常快。
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这对后续的楼市回暖是利好，我估计2021年郑州楼市就会迎来反弹。
3、库存
持续的供大于求，导致商品房库存不断上升；
2020年末，库存达到1043万平米，主城区去化周期12.42个月，比2019年增值30%。
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但没关系，土地明显减少，只要2021年市场回暖，12个月的去化周期并不长。
4、买房建议
郑州这几年房价下跌有个特点，主城降价区域集中在西南老城，东边核心新贵区很抗跌，远郊跌的一塌糊涂。
知道哪里抗跌不抗跌后，你就知道哪里是优质资产了吧。
抗跌的就是优质资产，不抗跌的是垃圾资产。
所以今年买房，你就买那些抗跌的片区。
第一、区域来说，条件允许的情况下，首选三环内；
特别是北龙湖，东区核心区，其次是三环到四环的东边，比如龙子湖；
买不起这些地方再选北边，金水北。
买房想要升值快，首先一定要选对区域，就是产业前景好，购买力强劲，规划可期的区域。
其实逻辑很简单，郑州只有一个核心CBD，郑东新区，高收入人群在这里上班；
围绕着这里展开，你看看去哪里买房上班近就知道哪里升值快了。
北龙湖是距离CBD近，环境又好，所以成了富人区，就是郑州房茅台；
升值幅度不一定是最快的，毕竟总价高，但以后只会越来越贵。
第二、产品来说，普通购房者首选学区房，新房，次新房，地铁房。
总之，现在大胆抄底，郑州连跌三年，正是抄底良机。
很多二手房东都快哭了，跌了三成，再跌都要资不抵债了。
洛阳、南阳地王频出，价格都快要接近郑州，这绝对不正常；
地级市的房价怎么可能比省城房价高，只能说明郑州房价低估了。
这让我想起了苏州房价在2019年疯涨，有人说买不起苏州房子只能被迫去上海买的笑话了。
河南好歹是快一亿人口的省，我看到一个统计数据，买郑州房子的人，超过七成是郑州以外的各地级市人在买。
虽然河南穷，但人多啊，总有一部分买的起郑州的房子。
北龙湖的价格都四五万以上了，就说明有钱人还是有的。
三
厦门
今天回看了我2017年12月写的厦门楼市调研文章，当时的结论是一起静候厦门房价下跌。
2018年厦门房价确实普跌了不少；
地价更是跌的惨不忍睹，跌30%以上是常态。紧接着我写了一篇厦门地价腰斩的推文。
当时就上了微博热搜，有不少厦门本地人出来怼我，还有了著名的厦门教授的梗。
然而再怎么怼我，也掩盖不了2018年厦门楼市低迷的事实，反而证明了我预判的准确性。
而过去经过几年的调整期，厦门终于要走出泥坑了。
1、行情丨新房
新房供给：2020年厦门商品房批准预售面积543.32万平方米，同比增长9.4％。
其中，住宅批准预售面积276.85万平方米，同比增长9.4％。
成交：2020年厦门新房成交34559套，住宅卖出21095套，234万平米；
同比增长37%。
成交金额超千亿，同比增长53%。
供给量虽然比成交多点，但成交在快速上升。
价格达到40451元/平米，创近十年新高。
从购房群体看，2020年90平米以下的刚需占40%，90-144的刚改占47.5%，144以上的改善占13.3%。
可以看出，推动这一轮的是改善型需求为主；
所以中高端片区反而会强者恒强。
从成交看也是如此，岛外四大新城；
集美环杏林湾因为景观，学区，地铁配套都好，成交超级火爆，价格连续上行；
海沧马銮湾、翔安南部新城成交也都很火，但价格还比较稳；
同安环东海域以首次置业的刚需客为主，相对弱一点。
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岛内有5个板块的单套成交额平均都上了千万。
行情丨二手房
厦门从2015年开始，就是存量房成交占主导的城市了
特别是岛内，新房很少，二手房成交占主导，就跟一线城市的感觉差不多，
很多房子算是优质稀缺资产了。
2020年全年二手房成交34561套（332万平米），比2019年少了2749套
主要是上半年受疫情影响，下半年疫情影响减弱以及信贷政策相对宽松，
刚改对学区房的刚性需求，加上岛内又大搞拆迁，释放了大量购买力，还有一些炒房客也趁机介入，使得学区房炙手可热，价格不断走高。
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进入2021年，厦门二手房成交还在持续火爆。
最近几周的成交量都是上千套，而且很多小区，特别是学区房明显。
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2、土地
厦门因为连续低迷了几年吧，为了提振市场，拿出了岛内最好的地；
所以2020年地王果然频出，4月思明区诞生百亿地王，9月又出了5.8万/平的单价地王。
最后，全年土地收入爆发式增长，出让建筑面积244.98万平方米，同比+49%。
总成交额高达660.27亿元，比2019年多了210亿元，
增长五成，创近八年新高。
平均楼面价为24075元/平方米，平均溢价率为20.3%。
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当然片区会有所分化，岛外还是供地主力，占了85%，
特别是翔安区和同安区，占了一半。
其实厦门前几年出让的土地都不多，都只有一百多万平米，但房价依然大跌。
为什么？
其实不是供给增加了，而是因为限购导致需求急剧减少，供需一下失衡了。
2020年出让的土地已经算多了，那房价为什么还可能增值呢？
我觉得不是都会涨的，片区肯定会有明显分化。
3、库存
根据厦门网上房地产显示，截至2月1日，可售住宅套数是29217套，
可售面积是341.6万平米。去化周期大概是10.59个月。
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这个库存水平我看跟去年7月份的水平差不多，最近半年没有什么变化。
新房因为主要是在岛外，所以还没有二手房那么火爆。
4、买房建议
厦门这个城市有点特殊，小而美，在福建是魅力属于NO1的城市，
相当于半个省会，在他不限购时，至少有六七成是来自厦门以外的人买房，
但又不如省会的产业和人口那么强大，内卷能力不足，所以限购影响非常大。
这一轮厦门启动，跟一线城市一样，也是改善型需求在推动，
市场本身调整了三年多，会有很多改善需求要置换，
这是推动厦门房价增值的第一个原因。
第二个原因，跟外地客陆续获得购房名额，资金涌入有关。
下面这个图就能明显看出来了，2014年放松限购后，外地人口购房占比迅速上升。
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2019年本地人买房比例达到顶峰，占了七八成，外地客占比降到历史最低，
2020年这个数据又开始变了，本地人降了5个多百分点，外地人多了5个多百分点。
因为很多人这几年在养名额，我们从2017年3月限购算起，连续缴纳3年社保，
到2020年3月开始，后面陆续很多人就有名额了。
外地客进来，很容易搅动市场。
很多漳州、泉州、龙岩人来厦门买房一边是为了孩子教育，一边也可以投资保值，
学区房就成了首选，也是涨幅最快的。
所以学区房无疑是2020年开始启动后升值最快的资产，2021年还会继续。
厦门也是非常喜欢利用杠杆的城市；
跟深圳杭州有的一拼，只要市场启动，热门片区就会很热。
2021年，岛内学区房，新房，次新房会持续的火热，岛外的4个新城，也会很火。
新城以外的地方就会比较平稳了。
所以你买房应该知道怎么选片区和产品了吧。
四
福州
1、行情
福州2020年放松了限价，但市场低迷，放松也没用，市场不买账，新盘还要打折卖。
主要是受到安商房影响太大了！
2020年福州新房共供给81350套，其中住宅供给68307套，环比2019年增长78.6%。
但其中可售商品房只有24771套，大部分都是只能卖给回迁户的安商房，有43536套，占了63.74%。
安商房相比普通商品房最大的优势就是价格便宜几千块一平米。
回迁户拿着钱都去买安商房了，商品房的购买力就分流了，市场肯定好不了。
从乐居的统计结果上看，45%的楼盘开盘当天去化率不足四成；
24%开盘去化率在四到六成；而超过八成去化率的仅有11%。大部分区域的价格相比2019年有所下跌。
其中，鼓楼和台江、仓山最抗跌，而城市边缘的马尾和闽侯下降最多。
所以再次说明地段很重要。
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2、土地
2020年全年，福州六城区+闽侯出让121幅地块，土地总成交金额高达1020亿！
其中，商住用地总成交金额约为971.25亿，成交面积约为920万平方。
福州四区宅地平均楼面价达到15146.84元/㎡，涨幅相较2019年每平涨1279.97元。
已经连涨两年！
但还没有达到2017年的高点，当年宅地平均楼面价高达20316元/㎡。
2020年东二环建发拿的楼面地价2.8万/平，现在东区次新二手房到4万了，我印象中房价是比2017年涨了。
五区的土地出让面积相比2019年减少了24%，再加上安商房的占比也减少了，
这对2021年的商品房价格回暖是个利好。
数据显示，福州六城区+闽侯2020年全年出让的82幅商住用地中，
仅29幅为安商房用地。
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3、库存
五区的住宅库存大概是322万平米，去化周期16.9个月；
去年同期是12.7个月，还有点长，不过相比前几个月已经在减少了。
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4、购房建议
福州的市场一般比厦门反应速度要慢半拍。
不管涨跌都是这样，福建最有钱的还是首先去厦门。
厦门2020年回暖了，福州要2021年才能回暖。
理由如下：
1、福州从2021年开始零门槛落户，外地有实力的购买力会涌入福州。
福建北部城市的人很喜欢去福州买房，需求增加；
这些有钱人最先进入的一定是福州主城区核心地段。
有的是为了学区，有的是为了投资升值。
那毫无疑问，鼓楼、台江这种新房供给量本身就很少的区域：
学区房是最先启动的。
其次，就是规划前景好的片区，所谓的新宇宙中心，值得重点关注。
2、福州从2017年开始成交量已连续萎缩4年，需求在累积，等待释放。
3、安商房比例明显缩减，地价小幅上扬，这对房价也是个推动
但具体片区会有分化，本身就是结构性行情。
总之，想买房的赶快买就行了，但如果想升值快，首选学区房。
五
沈阳
1、供给
沈阳2020年的商品房供给情况，下面这个图一目了然。
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2020年的供给量相比2019年减少不多；
但商品住宅的成交面积减少了26%。
沈阳楼市从2016年进入牛市后，一直持续牛了四年多，
甚至到2020年上半年，疫情影响很快就过去了。
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但需求总有透支的一天，别的城市都因为调控进入了调整期。
楼市的周期很少有城市能逃离，沈阳这个东北城市哪能一枝独秀？
所以到2020年下半年，沈阳楼市就开始转向乏力了，金九银十没有出现。
市场预期就越来越差，12月价格开始出现下跌。
二手房的成交量下滑更明显。
新房和二手房价格差不多，没有什么倒挂，但要买房肯定还是先买新房。
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2、土地
看下图，相比2015、2016、2017年，沈阳2019、2020年住宅用地的供给量和成交量都在明显加大。
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一方面是需求已经在前面几年连续透支！需求不断减少。
另一方面是土地供给还在持续加大！
结果就是供过于求的问题在2021年会越来越严重！
沈阳供给量大的区域房价不可避免会下跌！
3、库存
我们不看公寓、商业、办公这些商品房，这都是严重过剩的产品，只看住宅；
2020年末，沈阳商品住宅存量套数是19.8万套，存量面积2076万平米。
去化周期长达20个月，下半年库存去化周期明显快速上升
而且我预计这个周期还会拉长。
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4、买房建议
对于沈阳的2021年楼市，我不看好。
理由上面的几点已经说明了：
1、需求端透支，市场没有经过充分的调整期，当下购买力不足，还需养精蓄锐，积攒需求。
2、供给端，土地供给量连续几年加大，库存不断攀升，
供过于求的局面还会恶化，买涨不买跌的心态，会让成交量下滑带动价格下跌。
3、政策上持续房住不炒，放松的空间有限。
所以，对购房者来说，沈阳楼市2021年仅限等不了的刚需和改善入场。
投资请远离！
上面详细说了武汉、郑州、厦门、福州和沈阳。
除了沈阳外，其他四个城市的2021年，我都是看好结构性行情的。
最后还有几个城市简单说几句。
六
长沙
很多人总喜欢问我，我以前也写过多次了，老写也没意思，
因为长沙房价很便宜，你随时买就行了，
根本不用担心被套，买贵的问题。
但记住了，价格低不代表价值被低估！
不意味着未来的涨幅就大！
长沙是带有调控标兵的城市，你不要指望他会放松调控；
他绝不会给投资者留有暴利的空间。
所以外来投资客还是请绕道吧，放过长沙，每年房价的这点涨幅你看不上的。
七
天津
天津我11月写过一个调研报告，可以回看，不展开说。
天津不是说不能买，但要精选区域，天津最大的价值就在于教育；
所以他的核心资产，只可能是学区房。
和平区是教育资源最好的地方，买和平区你不用担心跌，只等着哪天涨。
上三区都算核心区，新房次新房还是值得拥有。
海教园我上次去看还有1万多套库存，卖完就没了；
如果外来人想落户天津让孩子上学，建议投这里。
如果只是落个户的话，不在天津上学，那哪里便宜买哪里就行了。
八
海南
海南自贸区在三年后彻底封岛。
所以在这之前，一定还会有一波的，什么时间启动；
我无法预测，但肯定会来。
所以如果你有计划到海南养老，或者买个房子度假；
那也可以考虑提前布局一下。
九
其他北方城市
北方城市，除了北京是北方最大吸铁石！
西安是西北五城中心，沈阳算是东北三省中心。
长期还可以外，我看好的不多。
我走遍全国这么多城市发现，支撑一个地方房价最根本的其实还是：
实体产业！
一个城市只有拥有好的产业前景，人的收入才有增长，
才能吸引人才，房价才有想象空间和支撑，否则只能是海市蜃楼。
现在人为什么喜欢往南方流？
还不是因为年轻人需要可发展的空间和平台吗？
其他我没有分析的城市，比如南宁，南昌，贵阳这些城市，存在感确实比较低，只能吸引本省的人口买，
你们可以对照我的分析方法，找找成交量走势，土地供给量和库存来预判未来市场。
至于片区选筹，其实我之前也讲过，五大法宝一定要学会。
总之：
我认为大部分热点二线城市在2021年会承接一线城市的热度，行情是结构性的。
所以如果你想买对房子，一定要认真看我文章。
好了，一二线城市的预判推文写到这里结束了，我文末要开下好久没开的打赏，收一下去年的稿费，大家随意。
下一篇说三四线城市，说完我就差不多放假了。
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