一名律师谈自身购买商品房的维权过程
随着福利分房时代的结束，购买商品房成为城镇居民解决住房问题的主要渠道。鉴于开发商的强势力量和消费者处于弱者地位的客观事实，购房者往往遇到种种不公平的遭遇。有的人忍气吞声，有的人想维护自己的权益或有心无力，或不懂方法，最终不了了之。本人是一名律师，也购买有房子，众多消费者遭受到的不公平，我也不例外。现将本人的维权过程公之于众，希有类似遭遇的广大网友跟帖交流。（一）买房
我与开发商签订购买合同的时间是2006年8月25日，合同规定有阳台地板砖、有卫生间坐便器、水电设施按一户一表安装，交付时间是2006年12月31日。逾期交付时间不超过60天的，每天按总房价的万分之1.5计付违约金；逾期时间超过60天的，每天按总房价的万分之3计付违约金。为了促销，虽然合同上约定，按揭付款的业主应自行向银行办理手续，但售楼部承诺代办，只要业主把有关材料给他们就行了。
交房时间到了，我见没有什么动静，就去问开发商。售楼部解释说，因为停水停电、高中考停工等因素影响，造成停工累计60天，故交房时间顺延60日。我说，我8月25日才买的房子，到现在仅4个多月，就停工60天？几乎隔1天就停1天，不可能！况且，我买房的时候，高中考已经结束，跟我有什么关系？售楼部答，这是全年的累计停工时间，这些因素的确对工程的整体进度有影响。我不想多费口舌，告诉他们，反正我现在开始计算违约金了，届时走着瞧。
（二）收房受阻
到了2007年4月15日，开发商才通知交房。收房的流程是：先到物业管理处签订物业管理协议，预交半年的物业管理费、交500元/户的装修押金、2元/平方的装修垃圾清运费，才能领到房门钥匙验收。
我看完就来气：我是与开发商签订的购房合同，当然由开发商交房。物业公司和我有何关系？合同上只说付请购房款，到时间就交房，哪来的那么多条件？验收，就存在不合格的可能。而看他们规定的流程，先交物业费用才能领钥匙，就是把验收当作走过场的形式，把购买者当傻瓜？
我没有按照该流程收房，而是找售楼部理论。售楼部解释说，他们只是委托物业公司代交房，这也是行业惯例。至于先交费才能验收的规定，是物业公司的行为，与开发商无关。我拿出广西物业管理条例质问，根据有关规定，在业主委员会成立之前开发商聘请物业公司，必须书面告知购买者，并把前期物业管理细则作为合同的附件。物业管理费该从什么时候由业主交纳，应当有买卖双方在购买合同中约定。我来买房时你们并没有告诉我，我不承认该物业公司来管理小区是合法的，我与你公司原来也没有约定何时开始由我承担物业管理费，凭什么马上叫我交？
房门钥匙在物业公司手上，那么业主与物业公司签订物业管理协议时就处于不平等的地位，只有签与不签的选择，根本没有办法协商。但不签协议和预交物业费用就领不到房门钥匙。这就不能说与开发商无关了，谁让你把房门钥匙给物业公司的？
经过我拿出有关法律文件一番理论，物业公司终于答应我不经以上程序就可以验收房子。我对着购房合同逐项验收，开各个房间的灯，不亮；拿电笔测试电源插座，没有反应；开试水龙头，没有水。陪同验收的人员说“今天停水停电，要到18日才有”。既然明知今天不通水电，为什么通知我来验收？陪同人员说“这没有什么的”。同志哥，这不是买一把青菜两块豆腐这么简单的东西，这可是我花十数万元买的、很有可能是我这辈子买的唯一一套房子，你说我能马虎吗？怎么能说“这没有什么的”？再仔细看，发现没有阳台地板砖和水表电表，两个卫生间只有1个坐便器。我遂拒绝收房，找开发商理论。
（三）索赔
售楼部围满了象我一样讨说法的业主。开始，售楼部工作人员敷衍说，合同原来约定房门本来是木门的，现在给你们安装了防盗门，增加了成本，故可以抵消阳台地板砖的费用。至于卫生间设施，合同上只说安装坐便器，没说安装多少个。我马上反驳：你自己把木门改为防盗门没有经过我们的同意，增加成本那是你自己的事。如果你现在把防盗门拆下来重新装上木门，我们没有意见，但绝不能以此为由不铺设阳台地板砖。合同说卫生间安装坐便器，即凡是卫生间就必须有坐便器，有多少个卫生间就必须有多少个坐便器。即使存在开发商的理解意思，合同是开发商拟订的格式合同，按照《合同法》的有关规定，合同条款有两种以上解释的，按照不利于提供格式合同一方的解释来理解。
其他业主同时提出了支付延期交房违约金的要求，眼见群情汹涌，售楼小姐赶紧找负责人出面。在众多业主的压力下，开发商迫不得已宣布当天不算交房，4月18日再来，至于阳台地板砖、坐便器、水电一户一表、延期交房违约金等问题，本月底将书面答复。为了团结一致维权，防止开发商各个击破，当天一起到场的业主们互相留下了联系方式，并推举我为临时联系人。
4月18日，我们再次来到开发商处。开发商作出了一份书面承诺，同意给予缺少阳台地板砖、坐便器的补偿；水电一户一表工作完成之前，免收物业管理、水电费用；延期交房违约金首先扣除停水停电、高考停工等因素影响的60天停工时间。另外，按合同原来约定，业主应当在签订合同后10天内向开发商指定的银行办理按揭贷款手续，凡没有在规定的时间内办理贷款到位的，按照合同逾期付款规定，可以抵消延期交房违约金。
我与几个业主代表对书面承诺提出了异议：1、开发商不是收取物业管理、水电费用的单位，承诺免收没有任何法律效力。2、停水停电并不等于绝对造成停工，房地产开发并不是每一项工作都要水电的。自来水公司、供电公司是企业而不是政府机关，停水停电不属于政府行为，其给开发商造成的损失，应当由开发商另行向供水供电单位索赔，不能转嫁到业主头上。而且即使算不可抗力，也不能一刀切通通扣除60天，不在合同期内的不能扣除。有时候，当天仅停个把小时甚至半个小时，也算1天？ 3、高中考期间停工没有法律依据，没有任何一法律法规规定高考期间必须停止建筑施工。如果是工程嘈声超标，被责令停工的后果应当由开发商自己负责。如果工程嘈声没有超标，政府部门要求停工就是违法行政，可以拒绝。即使合法，高中考期间停工早在多年前就已实施了，是可以预见到的，开发商就应当提前考虑。包括我在内许多业主是在7月份之后买的房子，高中考已经结束，高中考被停工与我们有什么关系？4、有很多时候，同一天里既停水又停电，甚至也是高中考，开发商居然分开计算为3天，存在重复计算。5、至于按揭贷款，是售楼部代办的，不能把责任算到业主身上。
（四）起诉
经过几次交涉，开发商始终坚持他们的意见，我们不能再等了。2007年5月下旬，先后有50多人向法院提交了起诉状。在我们整理材料及法院审查立案期间，开发商急急忙忙完成了水电表安装工作，对包括我在内意见较多的几个业主所购房间，立即铺设了阳台地板砖和补装上坐便器。
经过法院的从中调解，双方均作了一些让步：我们同意延期交房违约金计算至4月18日，及酌情扣除停水停电时间；停水停电的天数由法院认定，当天停4小时以上的才计算为1天，1-4小时的计0.5天，不足1小时的忽略不计，重复计算的剔除。开发商同意不一刀切扣减，根据各人的购买时间不同计算。按照调解方案，虽然比我们的要求少了一截，但也比开发商提出的方案普遍增加1倍以上。有个业主，按开发商的计算方法，只得700多元赔偿，而按调解方案，获得了5500余元。一般都多得了三五千元，也有多达七八千元的。物业公司也主动与我们业主代表沟通，减收了一部分费用，我们也就适可而止。
在我所接触的购房者当中，也有许多人说“怕麻烦”而放弃了自己的权利。当然，人各有志不能勉强，我只是想，目前三五千元对于大多数人来说，就是一两个月甚至更多时间的收入，轻易就放弃了，难道你重新去赚这笔钱就轻松了吗？换成是业主你违约，比如说你交了定金又不买房，或者你没有按时付款，开发商会“怕麻烦”不追究你的责任吗？更何况，这不仅仅是钱的问题：买卖合同的双方当事人地位是平等的，任何条款必须协商一致，不应当存在谁规定谁的争议，开发商和物业公司凭什么在合同之外，规定业主如何如何呢？
正因为业主“怕麻烦”的心理普遍存在，这才使得开发商和物业公司的不良行为肆无忌惮。一个小区普遍有几百个业主，开发商每个多赚三五千元，该是个什么概念？维护自己的合法权益，不应当“怕麻烦”！
转自广西新闻网。
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