购买商品房，有多少陷阱？———律师谈自身购房体会
购买过商品房的人中，相信大多数人或多或少地碰到一些觉得不公平、挺郁闷的问题，但向开发商索赔似乎又讲不出理由，或者与伶牙利齿的售楼小姐交锋中败下阵来。尽管通过聘请律师代理可以获得回公道，但那也是亡羊之后的补牢。中国有句古话说“防患于未然”，购房者想要维护好自己的合法权益，最好的办法是在购房过程中认清开发商设置的陷阱，把侵权行为扼杀于摇篮之中。本人是一名律师，现把自己的购房体会告诉大家，请大家谨防上当。（一）用定金和认购协议套牢顾客
当你在某个楼盘看上心仪的房子时，售楼人员会不失时机地叫你下定金（通常在1万元左右），再签一份所谓的《房屋认购书》（有些称预约房号协议，反正意思一样）。认购书上有一条款，规定一定时间内（大多数为7天），购方必须与开发商签订事先拟好的《商品房买卖合同》，否则定金不予返还。购买如此大件的消费品，总得三思而后行吧。但是，开发商不会让顾客把合同书拿走研究的，只能在其销售场所看。
一份长达十几甚至二十几页的《商品房买卖合同》书，就算是专业出身的法律界人员，也未必能在短时间内斟酌出合理与否，更何况是对法律专业知识外行的一般购买者了。而且，有认购书在手，开发商不会给你让步的，你不签买卖合同，他就说你违约，要没收你的定金。这样，在售楼人员的连声催促之下，许多人就糊里糊涂地匆忙当场签了字。等到发现情况不对时，就吃了哑巴亏。也有部分人在签字时觉察出不对劲，但由于有《房屋认购书》的约束，为了那1万元定金不至于打水漂而违心签了合同。当然，也有人付出放弃定金的代价拒签。
其实，没有任何法律规定说必须先签《房屋认购书》才能签《商品房买卖合同》，这不过是开发商为了套牢顾客的手段之一。去年我买房时，当我表示中意某一套房时，售楼人员就极力怂恿我签《房屋认购书》。我说不用了，我看买卖合同上的条款如果没有什么不妥的话，就直接签买卖合同得了，认购书是多余的。售楼人员笑眯眯地说“其实这只不过是一种形式而已”。我当即反驳“签了字即要付法律责任的，怎么能说是形式呢？”
当天我没有立即决定购买。此后的10多天内，售楼人员不断给我电话，说我看上的那套房子有很多人也看上了，叫我快点去签认购书和付款。从此可以看出，所谓的“房子紧俏”的传说是假的，如果“有很多人也看上”那你就卖给他嘛，何必催我？在买卖房屋的销售中，买卖双方比的是耐心。顾客迟一天购买，不会有多大的损失，总还不至于就睡大街吧？而开发商迟一天卖出，就要多付一天的银行利息，多担一天的风险，顾客为什么要表现出比开发商更着急呢？最终，我在没有签订认购书的前提下，在开发商修改部分条款后直接签了买卖合同。
支招：不要签《房屋认购书》，看准协商好合同条款再决定购买。
（二）签约前隐瞒行政收费
按照有关规定，商品房买卖合同需要进行备案，由此会产生一些行政收费。而在购买者签订买卖合同及支付首付款之前，售楼人员是不会告诉顾客的，因为这可能影响顾客的情绪。当签订合同之后，他就会要求顾客全部承担。
在我签了买卖合同约一个星期之后，售楼人员打电话叫我交80元的合同备案费。我说“为什么要交”？ 售楼人员解释，这是房管所要的，不关开发商的事。我说，既然是行政收费，也无可非议，不过我们事先没有约定由谁承担，那就各自一半。售楼人员说不可能的，“房子是你的，应该是你交”。我说房子是我的这没错，可现在要备案的是合同，合同可不是我一个人的，而是我和你开发商共同的。售楼人员没撤了，丢下一句“你不信，那就自己去房管所问”。我没有理会。
此后每隔几天，售楼人员就来电催我办理备案费的事情。次数多了，他也有些焦急（毕竟与他的提成有关），对我说“备不了案是不能办理按揭贷款的”。如此僵持了一个多月，我看也差不多了，即使开发商让步，也就是能挽回40元，折腾那么久也行了，就到房管所问清楚后交了钱。
支招：签约时明确房价总额之外的其他费用承担方式。
（三）付款方式上留后手
业主如果不是一次性付款的，开发商肯定在买卖合同上有一条款关于逾期付款责任的约定。比如是采用按揭贷款方式的，规定业主一定时间内（大多数为10天左右）没有完成付款手续的，将要承担违约金。但是，业主一般对贷款手续不是很了解，加上开发商的售楼部为了其业绩，一般会口头上承诺负责代办贷款手续，只要业主提供有关材料就行。这就为日后的争议埋下了一个隐患。
我买房的时候，是采取按揭贷款方式付款的，也是售楼部代办贷款手续，但合同上写的是业主在支付首付款后“10天内到开发商指定的银行办理贷款手续”。前面我说过，因为恼火售楼部事先没有告诉我备案费的问题，而与他僵持了很久，交了首付两个多月之后，贷款手续才办妥。当时我就斟酌，我这样做会不会导致我付款时间违约？我分析后认为不会。首先，条款上写的是10天内去办理手续而不是获得贷款，其次也是最重要的是，“开发商指定的银行”是哪一家没有写明。到交房时，由于开发商延期4个多月，我和其他业主一起追讨要违约金。
果然，开发商拿出了“撒手锏”：我延期交房，你们也没有按时付款啊。确实，我们这帮业主没有任何一个能够在支付首付款后10天内办理到贷款。其他业主觉得冤枉：我们接到售楼部的电话就已经按时提交材料了呀！开发商说：即使是我代办，你们也没有按时提交材料啊。什么，你接到我方电话就马上交材料了？有证据吗？一副赖帐样子。
我对其他业主说这没用的，当初售楼部承诺代办贷款手续没有任何书面文字，收到材料也没有收据，合同上写的是业主自己办理，在法庭上是说不清楚的。要想维护自己的权益，只能以牙还牙，即他赖我们也赖。合同不是要求我们向“开发商指定的银行”办理贷款手续吗？那我们就质问开发商，他“指定的银行”是哪一家，工行、农行还是建行、中行？什么时候告诉我们了？我这一招，大出开发商意外，无言以对。估计他原来没有考虑到，也无从补救。
其实，即使业主按时把贷款材料交给售楼部，无论是理论上还是实际上均不可能在10天内获得贷款。首先，售楼人员出于方便考虑，刚收下一个业主的材料不会就立即送去银行，肯定是累积有一批才送去的。其次，银行收到材料后也要做必要的审查，这需要一个过程。第三，从2003年6月起，中国人民银行规定，不得为没有封顶的商品房发放贷款，这个规定很多人都不知道。刚开盘的的楼盘，基本上还没有封顶甚至刚露出地面一两层，这时候你去购买能在10天内获得贷款吗？最后，开发商对我们让步了，支付给了我们延期交房的违约金，不再以我们逾期付款为理由扣减。
我本来是有意拖延办理贷款手续的，凭着开发商合同上的漏洞占了便宜。但是当开发商完善了合同上的细节之后，以后买房的业主就未必有我这样幸运了。
支招：采取按揭贷款方式付款的业主，由售楼部代办贷款手续的，一定要书面说明并要求收到贷款材料后出具收据。特别是在楼房没有封顶时购买的，必须在合同上注明。
（四）隐瞒交房后的管理及费用
房屋交付使用后，必然会产生装修管理、物业管理等问题。那么业主的装修将会受到什么限制、应由业主承担的物业管理费用有多少，在交付房屋之前，开发商一般也不会告诉你（目前南宁较规范的部分楼盘做到了事先告知）。因为顾客如果事前了解有那么多限制和费用，未必会决定购买。
直到顾客来接收房屋时，开发商才列出一张长长的清单，什么装修押金、管道煤气开户、物业管理、水电周转金、装修垃圾清运费等等，要求业主再交纳这些费用，否则就不给钥匙，把本来是平等地位的另一方变成了骑在业主头上的管理部门。到了这一步，许多人或是怕麻烦，或是怕惹不起，或是在“买得起马也就买得起鞍”的心理作用下，对开发商的要求照单全收。进驻了新居之后，要装修，物业公司会告诉你，这样不能做那样装修也不行，让你有火发不出。在我接收房屋时，也不例外地碰上了以上麻烦，自然是几番嘴舌理论直至走上法庭，才迫使开发商和物业公司让步。
其实，根据广西物业管理条例的规定，开发商在与顾客签订买卖合同之时，有义务告诉顾客，已经聘请了哪一家物业公司来进行前期管理；从什么时候开始由业主承担物业管理费用，数额是多少；小区业主的前期守则包括装修限制有哪些内容；等等。
规定不难理解：买过房的朋友都知道，开发商都是委托物业公司交房的。在领钥匙的时候，物业公司要一一核对业主的购房合同、付款票据、身份证等东西，这也应该，免得假冒。但是，合同双方当事人的地位是平等的，换个角度，你验了我的证件，我也要验你的证件：物业公司你不是自称是开发商聘请的前期管理单位吗？空口无凭，你也得提供有关材料证明有资格收取我的物业管理费。否则，我今天交了钱给你，明天你跑了我去哪里找你？假如明天又来一家物业公司，也说是开发商聘请的前期管理单位，又要求我再交物业管理费咋办？
正因为业主委员会成立之前的前期物业管理公司，是由开发商指定的，业主在这个问题上没有发言权，所以法律对前期物业费用如何承担作了规定：由买卖双方在合同中约定。买卖合同中没有约定的，物业公司不得收取任何费用。打个比方说，我先点好菜再邀请你去吃饭，事先如果没有说明的话，当然是我买单。否则，结帐时我说AA制或你买单吧，你心理肯定不爽，是不是？如今，开发商聘请前期物业管理公司，就好比请客吃饭，事先没有在买卖合同上约定，那就是谁聘请的由谁负责物业管理费用，凭什么你点的菜由我买单？
再说装修限制。俗话说“没有规矩不成方圆”，一定程度上的管理还是必要的，比如说不能破坏房屋公共承重部位、不能破坏公共水电系统，等等。但是，某些小区物业公司对门窗玻璃的更换、防盗网的位置等小事都要干预，甚至还要开发商同意。他们有此权力吗？如果业主在买房时，开发商把前期物业管理细则书面告诉了业主，物业公司是有权干涉的。反之，则不能。因为业主我如果事先知道有这些装修限制，可能不买你的房子。你事先没有告诉我有这些限制，等我接收房子时才说，是没有法律效力的。举个例子来说，我买了一辆摩托车，要加个车头篮或尾箱什么的，难道还要征求摩托车销售公司或生产厂家的意见？
支招：对于交房时开发商或物业公司要求另交的费用，如果购房合同上没有的给予严词拒绝。对于装修限制，原来没有约定的，除非涉及公共部位，否则不必理会。实在理论不行就法庭上见，一味妥协只能助长歪风。
购买商品房是大件消费，请慎重对待买卖合同，不要轻易签约。以上本人的亲身体会，意在抛砖引玉，希有类似经历的或准备购房的网友跟帖交流，共同遏制开发商的不良行为。
转自广西新闻网
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