很多咬死不卖的房子，后来都陆续卖了
说来奇怪，最近我们团队频繁出去踩盘，过程中有一个越来越坚定的感受很多我们以为不卖的项目， 突然开始卖了
01
来看看具体的
浦东金杨板块的标杆项目， 金桥瑞仕花园
，时隔12年后竟然又放出106套房源进行公开拍卖
新房几近断供的内环内徐家汇，老牌项目 永新城
，拿地时间久远到2004年，突然冷不丁放出114套房源
宝华城市之星
最后一栋楼王，本来说好价格不合适就一直拿着，没想到最近也拿出来卖了
这不是全部，如果只算内中环，还有高尚领域、品尊国际、中环名品公馆 ……
各位发现了吗？
这些“老盘新开”或“老地新开"的项目有着比较统一的特征：
地段绝佳、 很多年没有新盘加推、 保留好楼栋持有或出租、屯地 捂盘到快被上海新房市场淡忘
而就在大家以为只能 “二手见”
的时候， 却扭转头来异军突起，在集中入市的上海新房市场上，扯开一个口子， 搅动着原有的游戏规则
为什么会这样？
其实很多人不知道，上海楼市这么久了，也不是所有的开发商都是快周转的，有的项目有的企业因为各种各样的原因，可能会持有一些房子不对外卖了
开发商就自己拿在手里，也不干嘛，就持有拿着
为什么，其实很简单啊，因为大概率上来说，哪怕当初很多卖不掉的房子，只要现金流不紧张，持有都不会有什么问题
道理就更加简单了，因为十几年来不论调控与否，真实的房价一直在涨
各位会很清楚的发现，上海新房价格在这些年一直是稳步上涨的，过程中当然也有打压和调控，但就算行情不好的时候，持有者也都心如明镜
地产是靠天吃饭的
，这话说的真对
02
问题同样出在这里，既然等了这么久，为何现在耐不住性子，要 抢着 跟新盘竞争 集中入市
我觉得主要是因为， 2020年真的是一个很特殊的时间点
而2020年之前是2017、2018、2019这特殊的三年
上海均价是一回事，但是对于具体项目来说，因为限价的原因，基本上每个盘的单价不会提升
而且这个价格都是很多时候的高楼板价项目，所谓的保本价在上海楼市里根本没有作用，预售证应该多少钱就是多少钱
所以上海楼市的这三年真真实实的给了开发商各种痛，其中最痛的就是项目不赚钱，或者说不怎么赚钱
但是2020年，突然有了一点点的 希望
因为今年的预售证，我们看到了一点突破的意思
16年首开的静安府西区，开盘价8.6w，18年再开8.7w，19年再开还是8.7w， 到2020年旁边的静安映和静安世纪都过了9w，这就是希望
还有热度很高的前滩，三湘印象名邸，去年给到的批复价是10.9w，在此之前单价最高的东方惠礼也不过9.2w，这两天给到的批复价：12.18w
不论如何，在横盘了三年的房价体系之后，今年在利润率上，不少项目开始有了很好的提升
所以也让很多房企如果现在手里持有一些项目的时候现在都会有os： 要不要趁着这一波卖掉算了，后市怎么样真的猜不出
当然，成交量这一块也很有趣，市场在回暖，但是呢，又不是爆了的那种
由于情况特殊，今年1月至4月略低于去年，但到了5月份，新房成交量达到了惊人的 9150套
，是近四年上海新房单月成交的最高套数
数据：克而瑞
单月新房成交9000 套，已经很久没在上海见到了，但是和2016年这种大年比起来又算不上什么
所以一样的，企业在面对自己持有物业的时候也会想着： 要不要也趁着这一波，卖了算了
最后竞争也是那么微妙
今年会有接近200个新盘拿预售证
，你不卖，别人也就卖了
03
既然现象是存在的，那这些项目的品相究竟是怎样的？
一定不会差
仔细想想也会明白，如果你是商家，是会选择屯差的产品还是好的产品，来等待价格上涨？
差项目只会赶快出掉，没有人会选择屯盘或持有
我们特地去看了这些回归的老项目，感受很深：只有当年的匠心才会做出这样的产品
不仅仅是地段稀缺，周边新房次新断供， 产品力也都出奇的强势
举两个项目的例子吧
金桥瑞仕花园，很多人都会想：12年前的老项目了，无论是产品、户型、内部配套和保养
现在都过时了吧？
我本来也抱有同样的想法，但实地去踩了这个项目才发现，对于有能力成为板块标杆的定义，我可能存在一点误解
除户型稍有过时外，项目的产品力、内部配套和保养、绿化率等各项情况，从我个人的角度来看，说是 碾压
现在的新房也不为过
随便给大家放出三个点：
1、60%的绿化率
2、近100米的楼间距
3、历久弥新的外立面和足够宽敞的阳台
1.45的容积率，这个在洋房才有的低密，竟然会出现在21层的高层项目上
来看一张俯拍图的视角
再看一张我拍的地面实景图
小区内部到处都有这样的景观园林，葱葱郁郁， 什么是种在花园里的房子？这就是
十几年房龄的外立面，经过时间的沉淀，依然历久弥新
这种面宽的阳台，你很难相信会出现在上海84平的户型上
再来看看徐家汇的老牌明星盘， 永新城
三梯四户、6米高的入户大堂、外立面崭新的和新盘无异
上海新房少有的 80%得房率
，内部的空间尺度也足够宽阔
还有这个拐角阳台，在徐家汇可以看遍繁华夜景
看完这两个项目，说实话，我被惊到了
其他新入市的老牌项目同样如此， 除了年限受损，产品力并不逊色于当下的新房
所以对于这些项目，地段和产品力一定是没问题的，唯一的问题可能就是户型会比较老，我们都知道2010年之前90平米都是做两房一卫的，和现在大家的产品规划理念差距还是蛮大的
当然很多也是因为时间，很多出挑的设计才有可能做的出来，现在的建筑规范可能不太让你做这种转角的阳台了，也就在以前的建筑规范才有可能
所以各有利弊大家自己判断
另外整体的装修不论当初配置多高，现在也折旧的厉害了
除此之外大家还需要留意下物业这块，毕竟经历了这么久的年限，好的物业会让房子的折旧慢一点，再慢一点
最后就是看价格喽，价格合适面积需求匹配，这种房子不会差的
04
好了，最后说一说，这种现象为什么发生在上海
这恰巧说明了上海整体楼市调控的成功，其实不论是作为一线城市的深圳还是长三角的杭州南京，其实楼市的热度都远超过上海
前两天我去苏州的金鸡湖，那里的普通公寓动不动也是十万朝上了，有朋友和我说要卖掉金鸡湖的一套公寓平价换到翠湖天地，我听完之后内心也不知道是什么滋味
而反观上海楼市，其实不论怎么样各种客观因素，但是整体的房价还是偏低的
关键是用户对市场的预期都比较冷静，购房者是真的觉得楼市不会有特别大的震荡，这一点是很难得的
楼市管理无非是预期管理，
很多持有物业的开发商，之所以现在都拿出来卖，也就说明了他们对未来预期也比较平淡
要把楼市顶起来有一万种办法，要把楼市打压下去有一万零一种办法，但是把楼市让人感觉很稳很平，这真的蛮难的
放眼如今，也只有上海做到了
这也是为什么很多人会说上海房价被低估的原因了。当然上海到底是低估还是有泡沫这件事不重要，重要的是扎根在这个城市生活的人，是否能够买到自己中意的房子
最后根据惯例，还是给一点点小建议
1、
横盘3年，今年量价趋势向好，如果你是上海的首套刚需，不要犹豫。
当下的上海，对于首套，依旧友好，依旧宽松，依旧是最好的时机
2、置换也要加快节奏，静淡市场才是换房的最佳机会
最近我的老板就在加快换房节奏，对普通个体来说，我愿意相信这个老兵对市场的感知
3
、今年的上海，可以选择摇号热门项目，但不要死磕。
今年的新房供应不少，次新也有很多好的项目，对买房人来说，预算内是可以挑挑拣拣的
这些频繁发生的点状变化和趋势，串联成上海楼市的基本面，在我面前缓缓展开。预期管理好了，产品力就会开始提升，而更多元的模式也会开始慢慢显山露水 恭喜窝
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