居民杠杆节节攀，房企举债压力大，2020年楼市不好走
一场突如其来的疫情打乱了很多人的生活节奏，甚至连未来的长期规划也受到影响。而疫情影响的远不止是个人，众多行业也受创明显。比如房地产行业遭受的打击就堪称巨大，二手房市场尤甚。贝壳研究院最新数据显示，2020年第一季度二手房成交量环比减少39.2%，同比减少44.6%，一季度成交量为近5年季度成交的最低水平。
01 楼市在回暖，南北差异大
疫情期间二手房成交量下降，与小区封锁是脱不开干系的。毕竟跟新房市场相比，二手房市场更依赖线下渠道，这个格局在短期内是无法改变的。
而随着各地区陆续下降防疫等级，交通开始恢复，二手房市场也逐渐呈现出恢复的态势。据了解，3月市场的成交量正在快速修复中，重点18城链家二手房的成交量上涨，较一二月大幅上升。但与2019年同期相比依然低迷，目前成交量仅为去年3月的63%。
换而言之，二手房市场仍有较大的恢复空间。
新房市场与二手房颇为相似，在2020年第一季度，全国66个大中城市的新房成交规模均不甚理想，总体成交面积与成交套数分别为4247万平方米、37万套，同比分别下滑28.6%、30.7%。从城市等级来看，一二线城市所遭受到的“寒冬”，要远甚于三四线城市。
各地方的楼市都遭受到了不同程度的冲击，相关的楼市调控政策也在疫情期间频繁出台，其中不乏“一日游”的情况， 但总体趋于宽松。
4月2日晚间，沈阳市政府下发了《关于全面取消人才落户限制 进一步放开落户政策的补充意见》，将全面取消沈阳市的人才落户限制。
作为新一线城市，沈阳市总人口在831.6万人，略弱于其他同等级城市。
同样，沈阳市的房价也不算高，数据显示沈阳3月的均价为9979元/平方米，近期有曝出部分楼盘上涨的传闻。最新资料显示，2020年第13周（3月23日至3月29日），沈阳单周商品住宅的备案面积达到238736平方米，备案总套数达到2228套。环比上周，新增备案面积22872平方米，新增套数197套。
此外，截至2020年第13周，沈阳的楼市销售面积为200万平方米，同比减少21%。受到疫情的影响，沈阳市当前的去化周期已经达到14个月，购房者处于观望态度是主要原因。有业内人士预计，沈阳楼市的“小阳春”或将延迟到来。
而在楼市回暖上，当前呈现出“南强北弱”的态势，其中长三角的复苏力度最强，京津冀最弱。
在3月，上海、南京与杭州这三个长三角城市的成交量已经明显超过前两个月的水平，恢复至2019年3月成交量的75%。从全国范围来看，长三角城市的复苏力度处于高位，量稳价增，刚需仍是购房群体的中坚力量。
在近两年的楼市调控过后，房价已经“触底”，在去年12月，北京楼市就已经出现缓慢抬升的迹象。而疫情推延了楼市抬升的脚步，在今年1月至2月的期间，不少地区的楼市成交量为零，楼市被暂时“存档”。
目前随着各地复工复产工作的陆续展开，经济活动正处于恢复中。前几天头部房企融创中国在召开年报发布会时，董事长孙宏斌仍然对2020年的房地产市场抱有信心，认为楼市的需求仍在，疫情对需求的影响只是令时间节点往后延迟了两个月。
而经济学家马光远也表示：“调整的目的是为了让房地产回归居住的属性，而不是把房地产打垮。”
02 还债压力大，后续有大招
房地产行业是柄双刃剑，自去年将“房住不炒”作为理念贯彻之后，有关房屋的居住属性与投资属性就一直是个争议点。而在此前，西南财经大学在《2019年城镇家庭资产指数一季度报告》指出：“已有住房仍计划购买住房的家庭占比依然非常高，65.8%的计划购房家庭已有一套住房，18.1%的计划购房家庭已有两套或两套以上的住房。
在近十年间，投资购房的比例越来越大，城镇化的进程仍在继续，释放出一波巨大的“楼市福利”。不少房企都采用高周转的模式快速拿地，快速销售，然后再转投到新的楼盘，规模也在运转中越做越大。
房地产行业的长期“牛市”，给购房群体和房企都带来了债务风险，至今仍有不少房企将“高周转”模式写进2020年的企业规划中，企图在楼市的巨大蛋糕中分得一小块。而购房者的杠杆率也在节节攀升——2019年第一季度，中国居民部门杠杆率达到了54.3%。
而在央行发布的《中国金融稳定报告（2019）》中显示，住户部门杠杆率超过全国水平的省份有浙江、上海、北京、广东、甘肃、重庆、福建和江西，这些地区的杠杆率均超过了60%，其中浙江更是达到了惊人的83.7%。
与此同时，房企的负债率也在节节攀升。部分房企曾在早前进行过债务结构的调整，但随着2017年楼市的大热，房企开始了高周转的模式，短期负债迅速增长。据贝壳研究院数据显示，从已经监测到的25家发布2019年财报的房企来看，房企资金水平的健康程度正在下降，货币资金与短期负债的比例正在缩小。
数据显示，今年房地产行业的到期债务约在1.46万亿，7月将是债务的高峰期，当月达到债务1490亿。而人民法院公告网显示，今年截至2月23日已有98家房企宣布破产。
资金的问题困扰着绝大多数房企，北京大学汇丰金融研究院执行院长、中国银行协会首席经济学家巴曙松表示：“对比具有代表性房企的现金流和到期债权，可以预期，他们必须要找到新的融资产品，或者是加速现金流的回笼。”
从目前的情况来看，或许两者兼有，毕竟已经有一些房企开始发行大额中期票据，融新还旧已是常态。数据显示，一季度国内债券融资发行213次，融资规模1979亿元，其中单次发行规模“5-10亿元”占比38%，一季度境内融资具有大额发行特点。境外债券在一季度共计发行78次，发行金额277亿美元，折合人民币约1965亿元。境外债券主力发行区间为“1-3亿美元”占比58%。
然而房企的健康发展，还是脱离不开“现金流的快速回笼”，通过降价等多种手段来加强销售是以往的常见手段。
估计未来一段时间内，房企宣布促销活动的将不在少数。而目前的政策也趋于宽松的态势，有了沈阳这个冒头的“全面取消落户限制”，后来或许还有更多地方会紧随其后，根据具体情况进行调整。
而目前楼市的成交量正在复苏，届时又有望来一波“小阳春”。
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