未来10年,楼市最大的利空是它
有没有想过，10年之后的楼市会变成什么样呢？是房价一飞冲天？还是正如马云所说，变白菜价呢？如果你还不知道，那么这篇文章或许对你有启示。金融政策可以影响房贷利率、资金流向等，能起到调节购房需求的作用；土地供应决定房子到底是稀缺还是过剩，从而调节价格趋势；而人口，则可以决定楼市的周期和兴衰。
每一个10年中，必定包含着一个或者若干个房地产轮回，而其中人口因素，就是其最大的变量。
10年后的楼市会是什么样？
记得今年4月，国家统计局和民政部公布了一则数据，2018年中国结婚率只有7.2‰，创下2013年以来的新低。这背后引发了人们对于中国人口红利的担忧。
往近点看，房价越高，大家就越不愿结婚，也就越不愿生孩子。买房就去掉半条命和6个钱包了，还有多少钱留给孩子的教育、玩具、奶粉呢？往远点看，结婚率低拉低了生育率，而生育率低了，就意味着未来年轻人口比例下降，购房需求减少。
除生育率外，再一个影响楼市的重要人口因素，那就是适婚年龄人口。
比如日本。二战后日本出现了一波人口出生高峰，等他们三十而立需要买房之时，也就是大概1977-1980年，正好也是日本房价开始起底腾飞之时；等到1955-1960年出生人口创纪录新低，30年后，也就是1985-1990到达婚龄，也是日本房价到顶峰，开始崩盘，正好也是90年代左右。
而中国呢？从当下往前推30年，即90后这一代即将三十而立，理论上咱们的房价应该在2019-2020年才开始起涨，可现在反过头去看，一轮大涨周期都基本走完了。为什么？因为咱们的孩子买房太早了，20多岁的奋斗年华却背上了沉重的房贷负担。
再从当下往后推10年，2030年左右时，00后这代到了适婚和购房年龄，他们会面对怎样一个楼市呢？
咱们从图中可以看出，2000年左右正好是中国人口出生的低谷，而1990年左右是高峰，也就是说，10年后的楼市在国内比较稳定的环境下会依然稳步上升，但不会大涨，因为需求没有像过去那么多了。
总之，人口与楼市之间的关系微妙而复杂。
人口是如何影响楼市的？
人口影响楼市的方式基本分为两块，下面咱们就来一一展开。
人口结构。人口结构与上面所说的生育率和适婚年龄是紧密相关的，当然也包括现在比较棘手的老龄化问题。
这是2017年中国人口结构图，咱不需要复杂的分析，视觉直观告诉我们，24-50岁这个能创造价值的年龄人口，无论比例还是总量，目前来说还是比较高的。可是10年后呢？我想这个“驼峰”会往后移（老龄化），楼市需求会变得很有限。为什么？
国内的购房需求大致可分为三种：城镇常住人口、人均住房面积增长（改善型居住）和城市更新改造。
常住人口基本是固定的，男女老少都有，与楼市相关的取决于新增人口，新增人口中年轻人多，需求就大；而改善型住房和更新改造需求则基本集中在年轻人口区间，比如生了二胎、得了拆迁款或者赚了点钱，都想换大房子。
年轻人口需求少了，楼市的需求自然不会多到哪去。
人口流动。人往高处走水往低处流，这是永恒的定理。无论是国际还是国内，人口流动都逃不开这个规律。
国际上，人口从东亚（中国、菲律宾、印尼、越南等）、南亚（孟加拉国、印度、巴基斯坦）、拉美（墨西哥）、非洲、中东欧向北美、西欧、中东石油富国（阿联酋、沙特阿拉伯）、澳大利亚、俄罗斯等迁移。
数据显示，1950-2015年美国净迁入人口超过4800万、沙特阿拉伯和阿联酋净迁入合计接近1600万，德法英西意等西欧五国净迁入合计超过1100万，加拿大、俄罗斯净迁入约900万，澳大利亚净迁入近700万。
国内也是一样。我国东部地区持续呈现人口净流入，2011年以来人口流入总规模已经达到742万人。2018年东部地区依然延续了这一趋势，人口净流入99.3万，10个东部省市中有7个为人口净流入地区。
人们都向往高收入，哪里钱多就往哪里跑，很正常。而人口流动的背后，便是地域发展差异。
任何一个经济体走向成熟，基本都要经历这几个阶段：需求—集散地—农村—城镇—城市化—城市群—大都市圈。描述或许不准确，但规律是一样的。
既然有规律，那么楼市也会跟着这个规律走，从而形成周期，并创造一轮又一轮的暴富故事。
未来10年的“暴富故事”在哪里？
用“暴富”来形容其实并不合适，可回看过去，这就是现实。但可以肯定的是，人口的变迁一定会给楼市带来新的启示和机会。
1、中心依然是中心。人口持续流入的城市和地区依然可以重点关注，比如长三角、珠三角、京津、中部城市群等，尤其是郑州、成都、武汉、长沙等这些在过去五年增长超过60万的黑马。
注意，是人口持续流入，如果是因为某些落户政策几年内人口大增的话，不一定在上升通道内。
2、城镇化低的城市和地区。目前咱们的城镇化率还不足60%，相比发达经济体的80-90%还有很大的空间，未来10年国内依然有比较可观的城镇化红利。
那些城镇化较低的城市在城镇化红利中无疑是最大的受益者，这些城市基本集中在中西部，如果具体点的话，比如那些撤县设区、新增管辖区或合并周边小城市的城市，可以适当关注。
写在最后
虽然未来因为人口变迁，楼市不会再如从前，但目前国内的人口红利和发展红利仍在，只要不遭遇重大危机，长期看国内大多城市和地区的楼市依然看好。未来10年的楼市，我想大家心里已经有了各自的答案了吧。
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