融资“紧箍咒”下 中小房企如何生存和自救？
一边是上半年高达2108亿元的到期债券；一边是包括信托在内的房地产融资风险防控加强、规模严控。房企正在经历一次“缩衣紧食”的考验，一次对“钱袋”的保卫。
《每日经济新闻》记者注意到，近期五洲国际、新光集团、华业资本、中弘股份等企业相继爆出债务危机。其中，中弘股份甚至因为债务爆雷于2018年12月退市；市值曾达400亿元的银亿股份，也在2019年6月因债务问题，提出了破产重整申请。
克而瑞研究中心总经理林波直言，2019年二季度以来，一些大型房企还能依靠银行融资，但中小型企业的境内融资渠道逐渐遭遇压缩，压力越来越大，净负债率较高、融资成本较高的房企更可能面临更大风险。
2019年上半年典型上市房企债权融资规模走势（单位：亿元）数据来源：上市公司公告、同策研究院
中小型房企融资压力倍增
克而瑞数据显示，今年一季度过后，从4月份开始房企单月融资便持续减少。5月份房企发债规模大幅缩水，95家典型房企境内外发债总量210.6亿元，环比下降73.1%，为2017年3月以来的最低值；至6月份单月融资已经降至两年来的最低值，仅为492亿元。业内预测，在目前的融资环境之下，房企的单月融资额可能继续会维持在低位。
“当下房企市场化融资途径融资愈发困难，资金需求较大的房企采用多元化融资方式，但融资金额有限，小企业融资则更加困难。”同策咨询指出。
的确，融资环境收紧的下半年，小型房企或是“第一波”遭受冲击的。
林波表示，一些资金紧张的企业，想融资则只能走非标融资，如信托、基金、理财。而即使是非标融资，政策趋势也愈发紧张，如针对房地产信托公司产品，政策已要求“不允许超过6月份”，即后续不允许新增规模。
随之，海外发债成为不少房企保证资金的途径，5~6月的房企海外发债虽然发行量环比是下降的，但比例逐渐上升。
今年上半年，房企境内外债券类融资总额4286亿元，占2018年全年的59.3%。其中，境内发债1402亿元，占发债总量的33%；境外发债2883亿元，占比67%，相较于2018年上升了19个百分点，发债规模大。
“海外发债明显放量，主要就是因为国内发债过审批很少，资金紧张的企业不得不选择其他渠道。”林波表示。
但不容忽视的是，境外债券融资成本达8.34%，较于2018年全年增长1.19个百分点。实际上，2019年上半年以来，房企新增债券类融资成本为7.25%，较2018年全年上升0.77个百分点，普遍呈上升趋势。
境内渠道受限，海外成本攀升，对中小型企业而言压力不容忽视。
克而瑞分析师房龄告诉《每日经济新闻》记者，今年6月份发行的海外债票面成本普遍较高，部分甚至超过了10%。其中如华南城及新湖中宝的票面利率分别达到了11.875%、11%，若算上综合融资费用，实际成本还将更高。
2019年6月典型上市房企融资方式占比（单位：亿元）数据来源：上市公司公告、同策研究院
财务不良企业或陷危机
在这一场行业优胜劣汰中，资金周转率低、债务压力大且紧急的中小房企，面临的压力和风险首当其冲。
以银亿股份为例，其市值一度达400亿元。2016年为改变主业单一，银亿以120亿元的价格开启收购（美国ARC、日本艾礼富和比利时邦奇），转型“房地产+高端制造”双主业的综合性公司。为筹措资金，亿银选择了举债与股权质押，埋下了债务危机的导火索。
2017年地产调控加码，银亿房地产业务雪上加霜。加之汽车行业寒冬来临，汽车业绩大幅下滑，导致2018年银亿股份的总净利润仅为-4.74亿元。伴随债务到期，2018年银亿的持有现金降到了历史新低的8.35亿元，而现金短债比则下降至0.09，短期的偿债压力巨大，最后出现债务违约。
一位不愿具名的机构人士向《每日经济新闻》记者表示，“很多中小房企目前可能还未必到银亿这个地步，但一些小房企已经开始卖项目，这是出现生存危机的前兆。至少机构会担心企业未来，对企业在资本市场的融资更不利。”
除短期债务高企，净负债率较高、融资成本较高的企业，同样面临风险。
据克而瑞数据，目前房地产业内平均净负债率约70%，不少企业净负债率超过100%，比如泰禾的300%，中南的160%。
上述机构人士认为，这类企业需要尽快把现金周转出来，才能抵抗风险。
但不容忽视的是，不少企业都参与了2016~2017年的高价拿地，也拿了不少三四线城市的土地，甚至有些房企货值里约80%土地都在三四线城市。
林波认为，失去了棚改红利的三四线城市，去化速度下降明显，一些重仓三四线的房企销售压力会明显增加。所以也能看见，今年以来房企纷纷回归一二线，这类城市虽然有限价压力，但去化不成问题。
“重仓三四线城市的这类企业，如果现金无法覆盖短期负债，要么在项目股权上进行处置、转让，回笼资金，要么以房抵款、向供应商押款；当然，最简单的办法还是降价促销。毕竟在这一波行情中，如果项目去化一旦出现问题，没有踩准节奏，等待房企的将是灭顶之灾。”林波表示。
“相对而言，全国化的大企业项目分布均衡，可以平衡销售节奏，来抵御风险。如果是布局少的企业，则压力更大。”房玲则认为，即使在拿地和城市布局层面，大企业也的确展现出了更高的抗风险能力。
2019年5月、6月典型上市房企融资情况对比 数据来源：上市公司公告、同策研究院
高周转自救与“多条腿”求生
面对风险，企业有哪些“降压”办法？
林波指出，如果前两年拿的土地能顺利变现，对企业现金流、资金链就不会造成影响。所以，高周转、能够在时间内完成销售和资金回笼，依然是房企“自救”的关键。
“此外，处在调控中，如果企业出现资金问题，要么去融资，要么卖资产。”一位业内人士直言。
《每日经济新闻》记者观察发现，为缓解资金压力，今年上半年以来房企的股权融资金额及占比不断攀升。
2019年6月份克而瑞监测数据显示，40家上市房企实现的股权融资金额为75.68亿元，环比上涨83.17%（5月股权融资总额41.32亿元）；占总融资金额比重为12.37%，相比上月份的41.32亿元（占比11.23%），绝对值及占比双升。有4家房企选择项目子公司部分股权转让。
“在债权融资受限的情况下，越来越多的房企不得不选择股权融资，通过项目子公司部分股权转让进行融资。”上述人士认为，多元组合融资，也是房企多采取的方法。
例如金科股份、泰禾集团就采用了境内银行贷款、信托贷款、其他债权融资三种债权融资方式；阳光城采用了境内银行贷款、信托贷款、发行公司债三种债权融资方式；中南建设采用了境内银行贷款、发行公司债及其他债权融资三种债权融资方式。
该人士进一步表示，债务方面，企业还是要提前做好债务到期提前偿还的规划。“有些企业出问题，就是因为一笔债务到期，出现连锁反应。一旦出现一个债务违约，未来预期会很大程度降低，不从根本解决而不断借新还旧，容易陷入恶性循环。”
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