【房产投资是知识与资本高度结合的技术活——《房地产投资指南》读后感】
经王老师推荐，读完了这本《房地产投资指南》，收获很大。相比读之前，长了很多知识，见识到了在美国那样高度发达的金融社会，房产投资会遇到怎样的风险与机遇。
之前就知道，罗伯特·清崎与美国总统特朗普是好朋友，这本书里面就有特朗普儿子的一段著述。小特朗普也是新一代商业精英，他甚至认为勇气、胆量是成功道路上最重要的品质。
本书内容涉及房产投资方方面面，包罗万象，真是有种吃了顿豪华自助餐的感觉。读完这本书，主要有以下几点体会：
一、核心在于运营。
书中集结了美国房产投资领域的精英点评，内容包括尽职调查，融资手段、房产出租、旧房改造、市政规划、趋势分析等领域的专家，部分内容因国情不同，可能略有差别，但核心还是聚焦于通过房产运营获利，而非仅仅通过涨幅的预期来谋求升值。
在房产投资方面，可能很多人不会想到麦当劳竟然是王者！麦当劳把持着世界上最昂贵的那些地段，它的经营策略就是通过麦当劳的连锁店来实现房地产的投资。
罗伯特·清崎的公寓楼业务、健身俱乐部生意，还有商用写字楼的生意也是为其房产投资提供服务的，仅仅买房并不会获利持续盈利的能力，如果没有运营环节，投资之路很快就会遇见瓶颈，可见通过经营购买房产是一条放之四海皆准且又极其重要的投资方法。
二、不要仅仅期望升值。
有位提倡“提高附加值”的知名投资人说：他在选择是否购买房产的时候从不专注于或单单期望通过市场上扬获取浮盈。
所谓差价，都是我们预测出来说未来有可能发生的事情。但如果你通过自已的劳动来提升房屋的附加值，它就可靠多了。
所以他认为，如果能够成为解决问题的高手，而不是逃跑的懦夫，那么就可靠多了。这位投资人提出了“强行超值”概念，建议我们从问题中发现利润。高质量的房产必定能吸引源源不断的租客，但问题是投入也很多，甚至没有利润空间。
但回头看问题房产，那么它的价格一定低于市场水平，如果能在预算允许的情况下，通过手段将问题解决，那么就能通过自已的优势在极短的时间内获利利润的增加。
三、要确保风险可控。
一位著名投资人建议，在做决定开始一项投资之前，你得问问自已愿意承担多高的风险，想一想最坏的情况再做决定。
如果你实力足够强大，那么利用财务的杠杆作用可以最大程度地发挥资金利用率，这也是你最好的选择。但如果并非如此，那你得看清楚情况，谨慎为先。有人提出“尽职调查”能最有效地控制风险。
“尽职调查”包括五大类：现场勘察、法律问题、产权问题、第三方报告、财务报告及税法报告。
我们在进行房产交易的时候，会发现多数时候我们都没有接触过这些东西，但在专业人士眼中，这些是必不可少的，其实是绝对不容忽视的。
王老师在房产投资时，一直致力于财商教育的原因，就是只有当大家对于风险与机遇有了深刻的认识与掌握能力后，才能最大限度控制风险。
四、要顺势而为。
房地产行业是可以运用杠杆创造财富的神奇行业，但是，它也需要我们具备专业的眼光，拥有大局观且不乏对细节的关注。
一位地产经纪人认为，在考察房产时要结合长时间的人流统计、人口密度、商业发达程度、市政规划、经济周期等要素进行通盘考虑之后，才能做出最准确的商业定位，否则租金运营成本等就会发生错位，影响未来收益预期。
还有一位著名经纪人将房地产市场划分为为四个阶段，并制定了相应策略，值得参考借鉴。
第一个阶段：市场复苏期。此时房屋空置率逐渐下降，但没有新建工程。这个阶段可能会持续数年，所以不建议贸易投资，高手总是等着最强大的投资者试过水确认过风险后，才沿着安全的路线踏足其中。所以这一阶段叫“买入期”。
第二个阶段：市场房屋占有率高于长期房屋占有率，开发商会开始新建项目，这一阶段也会持续数年，但没人知道市场高点在哪里，如果找到了心怡的房产，此时入手也不迟。但如果想出手，那么这是最好的时机。
第三个阶段：市场进入下滑期，也就是过剩期。此时要考虑下滑的速度、时间和程度。如果房屋占有率超过长期占有率（五年以上）的时候，就要做好进入第三阶段的准备了。我们经常会在第一阶段买到别人傻傻地在第三阶段购入而被套牢的房产，只要资金量足够。
第四阶段是市场的低谷，这一阶段越是惨淡，那接下来的第一阶段购买机会就会越好。如果是买方，就坚决什么都不买，只待此时去做大量的调查工作以便在第一阶段到来之前就选定那些成熟的购买对象。此时，一旦市场转头而上，就到了入场时机。
就像踢球一样，知道如何射门与实际射门之间是有很大差距的。这种差距就是技战术的训练以及从失败中获利的经验。要想完全地掌握好房地产投资，除了知识之外的实际操作是必不可少的。
我们在信心满满地准备上场前，也必须做好失败的心理准备，唯一要确保的就是竭尽所能地获取胜利。但当我们的战术没有发挥出相应水平时，我们也能从中学到很多，并将学到的经验用在接下来的比赛当中。
我们永远不能犯重样的错误，教训是我们从失败中得到的最宝贵的东西。
美国人有句老话：“当钱遇见了经验，经验就赢得了钱，钱也获得了经验”。这世上有一条规律，那就是钱会流向那些有能力使资本保值和增值的人的方向。
没有资金支持的才智只是空谈，而没有才智指导和辅佐的资金只会造成浪费。如果将二者恰当结合，才智加资金，就会产生无穷的力量。
虽说美国商业环境与中国不同，但未来随着中国城市化进程的不断加快、市场周期的不断变体，民众金融知识水平的不断提高，中国房地产投资一定会给无数敢于拥抱新观念、乐于学习、勇于实践的人带来更美好的前景。
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