全球最贵楼市撑不住了？预期逆转，降价潮开启！
自2003年起，香港房价创造了连续15年上涨的“神话”，这是香港历时最长的房价上涨周期。来自咨询机构Demographia发布的2017年国际房价负担能力报告显示，中国香港连续第八年蝉联冠军，属于“极度负担不起”之列。供房负担比例从2016年的18.1倍上升至2017年的19.4倍，这意味着如果不贷款的话，香港人需要不吃不喝19.4年才可以买房。
而随着超低息环境的结束，房地产抵押借贷成本不断上升，香港房地产市场面临的压力越来越大。
9月底，香港差饷物业估价署发布的前月住宅楼价显示，8月份香港8月私人住宅售价指数报393.9点，环比下跌0.076%，为自2016年3月以来首次下跌。其中，大型单位楼价指数报331.1点，环比跌幅0.57%。
全球最贵房地产市场拐点已至？
香港楼市涌现降价潮
有人拿了4年的房子打7折才卖出去
据香港媒体报道，沙田九肚山一处房产22日以1300万港元的价格成交，卖家持有该房产将近四年，此时成交账面亏损6万港元，但算上税款及佣金支出，亏损约68万港元，为区内九肚首宗“流血”出售案例。
报道称，2015年1月，卖家以1305.98万港元购入这一房产。去年12月，卖家以1820万港元的价格挂牌出售，今年5月降价至1650万港元，上月又连续两次降价至1450万元仍无人问津。直到22日降到1300万港元才得以成交，而这一价格较最初挂牌价已降低520万港元，降幅接近30%。
“目前二手市场的观望气氛浓厚，楼价下调已成既定事实，这种趋势在中秋假期后越来越明显。近期一些新界‘上车盘’已经出现10%左右的减价潮，在下行周期中，通常这类升幅最多的楼盘下跌幅度最大。”中原地产研究部高级联席董事黄良升表示。上车盘是指一些总价较低，适合首次置业买家群体的楼盘，大都位于偏远的地段。
就在一周前的10月16日，香港地政署公布，香港山顶文辉道12号豪宅地皮出价未达要求，宣布流标。据悉，上述地皮占地约18.94万方尺（约2.1万平方米），为八年多以来首次出售，属极罕有的大型超豪宅项目。市场估值约242.59亿至485.18亿港元。
据了解，该次有5家企业投标，包括新鸿基地产、恒基地产、长实集团及嘉华国际，九龙仓则联合新世界发展、信和置业、南丰集团、华懋集团及中国海外发展组成联合体竞投。但他们给出的报价均没有达到港府就该用地所定的底价，港府不接纳所接获的5份标书。
据中国证券报报道，近年港府有4次因为标价低于底价而取消卖地。其余3次取消招标地块分别位于元朗、青衣和白石角，均不在寸土寸金的港岛。业内人士表示，此次山顶文辉道的“准地王”流拍，反映出香港地产商竞投热情下降，对土地价格上涨不再持乐观预期。
逾10年的超低息环境结束了
9月26日，美联储加息。次日，香港金管局跟随加息，将贴现窗基本利率上调至2.5%。当日，汇丰银行、恒生银行、中银香港、恒生银行等多家香港银行纷纷上调港元最优惠贷款利率。
香港银行业的上一个加息周期是在2004-2006年。汇丰CEO范宁（John Flint）称，此次上调标志着本地利率进入正常化周期。按照近日香港财政司司长陈茂波在其司长随笔专栏文章中的说法，过去逾10年的香港超低息环境结束了。
事实上，香港金管局近年来不断收紧按揭贷款，导致二手楼市成交不断萎缩。同时，本地大型发展商则向买家提供高成数按揭，帮助一些无法从银行获得足够按揭贷款的买家得以成功买楼。目前在香港买楼需要经过一系列严格的收入审查和压力测试，买家通常需支付40%-50%的首付，每月供款占收入的上限不得超过50%，并要通过加息3%的压力测试。
唱空香港房地产市场的声音越来越多
据香港南华早报此前报道，香港研究协会的调查结果称，六成受访者都对香港未来6个月的经济持悲观立场，四成受访者预计楼价将下跌。报道引述香港本地券商耀才证券创始人、董事会主席叶茂林的话称，若贸易战进一步升级，香港住宅价格可能在两年内大幅下跌，跌幅或达40%。
多家机构也在近期发出警告称，香港房地产市场将出现逆转。花旗预计，下半年香港房价可能下跌7%左右。瑞银（UBS）此前预计，从现在起至2019年底，香港房价有可能下跌，最多将跌去10%。
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