房屋租赁缺乏刚性法律制度 市场乱象亟待立法终结
我国目前的租房市场仍不规范，“黑中介”、假房东、二房东重重设卡，“霸王条款”、无理涨价、房租欺诈、不退还押金等现象依然存在，租房者的权益经常得不到保障。
房地产市场要有序培育租赁市场，而租赁市场的有序发展和规范，需要加快住房租赁市场的立法
每月5500元，一年6.6万元，这是北京市民李女士租住的房屋在2017年的价格。而在刚刚过去的2016年，这套房子的租金是每月5000元、一年6万元。
2012年年初，李女士通过一家中介公司找到这套房子，觉得离单位近，价格还不高，就决定住在这里，当时每月房租是2800元。之后，中介公司人员告诉李女士，一年一签租房合同。如果不能接受这种方式，就不租给她。
李女士这种经历并非个例。
近日，在中国社会科学院财经战略研究院主办的“财经战略年会2016”上，十一届全国人大环资委主任委员、原建设部部长汪光焘指出，在房屋租赁市场上，“租户的权益仍是经常得不到保障，中介想涨价就涨价，想赶你就赶你，亟需对房屋租赁市场进行规范”。
租房者权益经常得不到保障
李女士是北京市西城区一家事业单位的职工，8年前跟着丈夫由外省调入北京。
当时，她的一位远房亲戚刚好有一套房子空着，虽然离她单位有点远，但毕竟不用花钱，就住了进去。
随后几年间，李女士也曾和丈夫商量买一套房子，但看着房价蹭蹭蹭地飞涨，总也下不了决心。
然而，计划总赶不上变化。
2012年刚过完春节，李女士的亲戚急需用钱，不得已只好卖掉李女士所住的房子。
直到这时，李女士才发现，他们已经错过了买房时机：她曾在北京市望京地区看中一套小三居，2008年时每平方米不到1万元，到2012年已经涨到每平方米3万多元。
2012年3月的一天，李女士走进某房地产中介公司一家门店。工作人员非常热情，先是带她去一个相对比较新的小区，看了一套小两居室，装修得还不错。李女士对这套房子很满意，就是觉得价格太高，说回去考虑考虑。
第二天，李女士给中介打电话，说打算租下这套房子，想再看看。结果对方说，这套房子比较抢手，头天晚上已经租出去了。中介带她看的第二套房子比较破旧，墙皮还多有脱落，光线也不好。李女士直接表示不满意。
看到第三套房子时，中介告诉她，春节后是找房旺季，要尽快决定。中午刚吃完饭，中介的电话就打过来了，说还有两家看了这套房子，都有租下来的意思。当天下午，李女士与中介公司签了租房合同，每月2800元，但租期仅到当年年底。中介表示，如果想续租，只能一年一签。
考虑到搬家的麻烦，李女士只能眼看着随后几年间房租持续上涨：2013年每月3500元，2014年每月4200元，2015年每月4600元，2016年每月5000元。
现实中，大城市里的外来务工人员、新就业大学生等人群，主要靠租房解决住房问题，确实会遇到住房租赁期限短、房东或中介机构随意上调租金等问题。
2016年12月28日，在中国社会科学院财经战略研究院主办的“财经战略年会2016”上，汪光焘表示，我国的房屋租赁市场挺活跃，但不发达、不规范，“租户的权益仍得不到保障，中介想涨价就涨价，想赶你就赶你”。
“亟需对房屋租赁市场进行规范。”汪光焘说，这是我国房地产市场的一个“短板”，应该补齐。
对此，中国社会科学院财经战略研究院院长助理、研究员倪鹏飞告诉法制日报记者，我国目前的租房市场仍不规范，“黑中介”、假房东、二房东重重设卡，“霸王条款”、无理涨价、房租欺诈、不退还押金等现象依然存在，租房者的权益经常得不到保障。
租赁市场缺乏刚性法律制度
在李女士看来，眼看着房租上涨也是没有办法的事情，一者，北京的房价上涨很快，房租水涨船高也是常理；二者，房租价格要么由中介说了算，要么是房东说了算，自己根本没有讨价还价的余地。
李女士曾经跟中介谈过想多租几年，但中介明确表示不会为她一个人打破“行业惯例”。
倪鹏飞非常认同汪光焘关于发展住房租赁市场重要性及其当前租赁市场分析。中国城市化处在加速期，由于职业等空间上的频繁变动，不少人口及家庭具有租房需求。
倪鹏飞表示，城市居民家庭住房消费可以通过两种途径实现，一是通过购买拥有所有权进而拥有使用权用于自己消费使用，二是不拥有住房所有权而是通过租赁获得住房使用权用于消费使用。与此同时，住房租赁市场是住房市场的重要构成部分。
不过，在倪鹏飞看来，当前住房租赁市场制度及市场体系还不完善，导致正规的租赁市场乱象丛生，非正规的租赁“黑市”盛行，严重影响租赁双方的权益，导致租赁市场发展受到限制。一方面，中低收入家庭、年轻家庭、外来人口住房难，另一方面，住房存在结构性空置问题。
倪鹏飞认为，其原因之一是，租户利益保障制度缺乏。对于租期、租价和租赁期间租户的诸多权益，没有明确硬约束力的法律规定，租户收入、尊严、基本权益得不到有效保证。
“认识上存在误区，没有充分认识到租赁住房存在的重要性和合理性。出于促进经济发展的考虑和基于传统观念的束缚，将商品房的开发、销售和消费作为发展住房的重中之重。”倪鹏飞向法制日报记者表示。
此外，2016年对外发布的中国房地产发展报告(2016)(房地产蓝皮书)也认为，中国城镇住房租赁市场存在四个主要问题：一是在机制体制方面和有关法律方面还都需要完善；二是房地产中介机构在服务上还存在不规范、无序竞争的问题；三是租赁市场存在监管漏洞问题；四是租赁市场缺少专营租赁服务化的企业，没有形成一个规模的优势和市场品牌，使整个市场供给还是以散户状态为主。
“住房租赁市场发展相对滞后，缺乏相应体制机制建设与规范监管。”房地产蓝皮书认为。
清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为，要切实维护当事人特别是承租人的合法权益，还是要推动相关立法，通过法律法规来明确当事人的权利义务，规范市场行为，稳定租赁关系。
制定专门住房租赁市场法律
在“财经战略年会2016”上，汪光焘建议，房地产市场要有序培育租赁市场，而租赁市场的有序发展和规范，需要加快住房租赁市场的立法。
自2015年以来，中央已经明确提出要发展住房租赁市场，建立购租并举的住房制度。
2016年6月，国务院办公厅发布关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见，旨在规范住房租赁市场发展，促进我国住房市场由以售为主向租售并举转变。
“要加快住房租赁市场立法。”2016年12月14日召开的中央经济工作会议指出。
那么，一个随之而来的问题是，规范我国的住房租赁市场的专门法律法规应该怎么立？
对此，倪鹏飞建议，首先，建立商品房“承租者保护，承租者市民待遇”的制度。制定承租者保护制度，实行长期合同制度，规范住房租赁的操作规定；实行承租者市民待遇。
倪鹏飞认为，其次，建立鼓励私人和公司出租房屋的制度体系、制度合理的房屋出租税收制度，严禁不合理收费；建立简便、规范的房屋出租制度；取消预售制，鼓励开发公司向开发、持有并租赁转型，培育专业化、社会化的住房租赁公司，健全租房市场的监管。
“再次，建立中介行业自净机制，建立民间信用信息系统，完善行业协会自律制度；健全信息披露制度，完善中介行业规则，建立严格的违法及违规惩处制度，完善监管体制。”倪鹏飞说，“最后，完善租赁市场的税收制度。确定科学、合理、规范住房租赁市场的税收制度或减免标准，包括涉及到出租房屋的所得税、房产税或增值税。”
对于住房租赁市场专门法律的进程，一个有利消息是，近日召开的全国住房城乡建设工作会议上，2017年的工作任务之一是，“加快推动住房租赁市场立法，推进机构化、规模化租赁企业发展，努力构建购租并举的住房制度”。
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