万科定调2012为过冬年
万科进入“冬天”模式第一：现金为王，这很重要，要拿到钱，现金流比利润率更重要万万科集团总裁郁亮日前在东莞建研基地的媒体交流会上透露，“万科采取‘过冬’策略，重点是合理定价，积极卖房，现金为王。”这些均与万科的对外口径一脉相承。[详细
第二：卖楼更积极点，不能有存货，不能囤地，该卖你要积极地卖出去迈进千亿销售规模的龙头房企万科，也开始扛不住了。 房企债务逼近警戒线，日前在东莞的媒体会上，其次就是卖楼更积极，不能有存货，不能囤地，更要积极卖房。[详细
第三：要谨慎地买地，买地是最费钱，绝不能买错地，万科不做地王“我们依然会坚持不捂盘、不囤地、不当地王,万科始终会坚持快速周转这一经营策略。”在郁亮看来，既然选择过冬，自然会比较谨慎,不妨把日子想得更艰难一些。[详细
第四：我们的管理等都要围绕冬天来运营，该节流的要节流他认为,制造业依靠技术、成本控制和管理精细化,解决了产品质量和性价比的问题,售后服务也做得更好，“这恰恰是房地产行业目前存在的问题”。[详细
第五：也是最重要的，冬天，把身体练好 中国房地产行业龙头房企的总裁身材匀称，指着幻灯片上的最近一张媒体给他“颇为丰满”的肖像素描，郁亮笑着调侃道：“不光我瘦，万科也很瘦。” [详细
品牌开发商正在酝酿更大程度的降价。本报记者走访多家企业获悉，随着政策形势的进一步明朗，多数品牌房企已经放弃房地产调控短期可能出现松动的幻想，开始更为理性地看待目前房地产市场，并采取更为务实的定价和销售策略。在此背景下，降价的潮流不断涌动。
万科[简介 最新动态]引领新一轮降价潮
近期，几乎每逢周末，各地都会有新的楼盘降价开盘的消息传出。本周末，上海万科将引领新一轮降价潮。
据汉宇地产有关人士透露，上海万科酝酿旗下楼盘全线降价，以打破华东市场回款不利的局面。因为降价幅度可能超过20%，万科正在为部分项目办理新的网上备案价格。
昨天，21世纪不动产经纪人曾江证实，万科尚源[最新消息 价格 户型 点评]项目将于本周六开盘，其中部分面积为79平方米的小户型价格低至85万元左右，折合单价约合1万元/平方米。而根据中房信集团提供的数据，万科尚源在今年7月以来销售均价在1.4万1.5万元/平方米。若以此计算，新盘降价幅度接近30%。
同时，万科另一个在上海的楼盘清林径也将于近期开盘。因为传出可能降价的消息，昨天大批老业主聚集在售楼处集体抗议，公司一度暂停对意向购房者的看房服务。据销售人员介绍，新开盘价格可能在1.3万1.4万/平方米之间，较此前1.65万元/平方米的均价有近20%的折让。在针对上海万科旗下项目是否出现降价问题接受记者采访时，上海万科回应称，万科清林径[最新消息 价格 户型 点评]项目尚未开盘，售价也未正式公布，公司将根据市场趋势合理定价。
“目前房地产企业已经形成共识，打折在20%以下根本没作用。未来折让幅度可能都在20%以上。”中房信集团分析师薛建雄表示。
价格逼近房企盈亏线
降低后的价格是否已经到触及开发商的盈亏临界点呢？根据本报记者调查，万科尚源与清林径两个楼盘拿地楼板价分别是5281元/平方米和6000元/平方米。薛建雄表示，如果加上3500元的建安成本，1000元的精装修成本，以及税费1500元和财务成本1000元，上述项目总成本大概1.2万元1.3万元/平方米。也就是说，目前两个项目的特价房源已经接近或低于开发商的建设成本。开发商“亏本赚吆喝”的时代正在来临。
不过，对于大型房企来说，总体来看利润空间仍然很大。同样是上述两个项目，今年以来的别墅销售价格在2.3万2.8万元/平方米之间。以别墅超高利润率找回公寓“牺牲”的利润，是很多企业的策略。另外，万科在上海其他项目如琥珀臻园、花园小城等项目都是早年拿地项目，后者拿地成本只有1600元/平方米，今年初的最高销售价格超过16000元/平方米。“很多房企公寓类项目利润率可能超过40%，因此仍有降价空间。”薛建难表示。
同样存在巨大降价空间的还有一向以低价拿地著称的上海绿地集团[简介 最新动态]。根据记者调查，以绿地集团旗下的滨江豪宅项目“海珀旭辉[简介 最新动态]”为例：2007年底，绿地集团以36.32亿元拿下滨江104街坊地块，最终成交楼板价不到2万元/平方米，大大低于市场预期。即便加上2万元/平方米的建安、装修和税费成本，该地块上被定名为“海珀旭辉”和“海珀日辉”的豪宅项目成本价格仍然只有4万元左右。但之前上述项目的销售价格基本在8万10万元/平方米，利润率超过100%。近期，本报记者通过调查获悉，绿地可能正在考虑以超乎预期的折让幅度推出部分特价房源，其价格可能接近成本。
“惨不忍睹”促房企“救亡图存”
当越来越多的房源接近盈亏底线，房企对大势的判断也从其价格策略中体现出来。据了解，一家A股上市房地产企业的老总在近期上报有关方面的报告中，以“惨不忍睹”来形容10月以来一线城市房企的状况，并称动辄30% 40%的降价幅度将对房地产业造成重大打击。这位老总也坦言，在中国经济没有出现重大问题的情况下，此轮房地产调控将一直坚持下去。房地产企业正日益清醒地认识到这一形势，并思考应对之策。
昨天，恒大[简介 最新动态]集团发布前10个月销售业绩，高调宣布已完成全年销售计划的111.2%，前10个月销售业绩也大幅超过去年全年。据了解，恒大前10个月累计合约销售额778.7亿元，同比增长89.2%。累计合约销售面积1185.6万平方米，同比增长79.9%。但累计合约销售均价仅增长5.2%，至6568元/平方米。“恒大是最早认清形势，以低价跑量回笼资金的企业。”易居中国主席周忻表示。
不过，在展望未来时，恒大集团主席许家印表示，未来恒大不会再出现如此高速的增长，明年增幅或保持在10% 20%。
这种判断正在成为很多企业的共识。“中国经济逐步进入去房地产化时代，主动挤掉房地产泡沫对中国经济的长期发展有益。这是大势所趋。”中南建设（000961）有关负责人表示。
除了调低增长预期外，也有部分企业开始在推进多元化经营方面进行更多尝试。近期，绿地集团[简介 最新动态]收购辽宁丹东煤炭深加工项目和浙江舟山石油产供销一体化基地，完成了其原有能源产业的又一次突破。今年8月，绿地集团投资5亿元签约内蒙古晋丰元煤化物流园区项目。“绿地的转型与创新战略正在能源领域落实开来。”绿地集团有关人士昨天表示。
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