住房租赁立法钳制任性扩张“租”有所居走上正轨

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                                                                                                                                                                                                        ９月７日，住建部发布《住房租赁条例（征求意见稿）》（以下简称《条例》），该《条例》共分８章、６６条，对出租人、承租人、租赁企业的权利和义务进行全面规范。
其中，“合同期限内不得单方面提高或者降低租金”“未经租户同意房东不得进入”“装修不得危及承租人的人身健康”“不得在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容”等内容，颇为切中当下的热点。
虽然尚处于征求意见阶段，但作为住房租赁行业最重要的一份顶层设计文件，这份《条例》仍然备受各方关注。
自监管层于２０１４年首次提出“租售并举”后，租赁行业迎来快速发展的契机。但近几年，资本的过度追捧使行业出现局部过热。从“甲醛门”事件，到降租风波，再到不时发生的长租公寓爆雷事件，租客和房主权益受损的情况屡见不鲜。
今年８月以来，杭州、上海、成都等地的友客、巢客、岚越等长租公寓相继被曝出跑路，四川满城、重庆满励城等长租公寓企业也被曝疑似跑路。为此，上海、成都、广州、合肥、杭州等地纷纷发布住房租赁市场风险提示。
这份征求意见稿，能否令租赁市场迅速走上正轨？
扩张之“痛”
我国的租赁市场很早就已起步，但其快速发展的契机，被认为是监管层于２０１４年首次提出“租售并举”。此后，各级政府和监管部门出台了多项扶持措施，在土地供应、房源提供、融资优惠、机构化发展等方面给予扶持。
２０１７年到２０１８年，行业进入快速扩张期。在资本的加持下，很多企业快速扩大规模。其中，专业化租赁机构的崛起，被认为是市场发展壮大，并逐渐走向成熟的重要一步。根据中研普华研究院的统计，目前国内规模以上的机构数量达到１００多家。
另据统计，在多数热点城市，租赁机构提供的房源比例在６成以上。
租赁机构的主要商业模式，是通过“低进高出”赚取租金差价，同时在交易中赚取佣金和相关的服务费用。由于不少房源涉及到采购和标准化装修，规模效应能够在一定程度上摊薄成本。
景晖智库首席经济学家胡景晖指出，为实现规模扩张，不少机构以高出市场价格的水平争夺房源，这种情况在２０１８年年中最为“疯狂”。按照胡景晖的说法，一些机构的拿房成本，甚至高出同小区、同户型房源的租赁价格。
拿房成本的提高，叠加运营商的品牌效应，一度推高了租金水平。以北京为例，贝壳研究院的数据显示，２０１６年－２０１８年，北京的月均租金同比增长率都超过１０％，这也是北京历史上两个租金快速上涨的时段之一。
但对于价格敏感度高的租赁市场来说，这一逻辑很难持续。前述机构还指出，从２０１９年８月至今，北京的租金水平一直同比负增长。今年８月，北京市平均租金为８６．６元／平方米／月，同比下降１．０％。
很多热点城市面临类似的问题，租金水平的波动，使得机构不得不“高进低出”，并给脆弱的资金链带来压力。中国社科院发布的《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告Ｎｏ．１７（２０２０）》指出，２０１９年共有５３家长租公寓机构因资金链断裂、被收购等原因无法继续经营，也就是所谓的“长租公寓集体爆雷”。
“脆弱”的租客
今年以来，新冠疫情对返城、就业带来影响，再度冲击租赁市场。前期高价拿房的机构，除了承受成本压力外，还将承受因空置率提高带来的成本损失。
为压缩成本，今年６月至７月，国内最大的长租公寓运营商自如与北京的大批房主协商降低委托价格，否则将强行违约。此举引发了大量合同纠纷，不少房主选择集体维权。此外，蛋壳、相寓等长租机构也遭遇减租纠纷。
这三家当事公司均为中国长租公寓领域的头部机构。自２０１８年１月至今，自如已完成了四轮融资。除去未予披露的Ａ＋轮，其余三轮融资共募得资金超百亿元。蛋壳、相寓等机构也有相对稳定的资金渠道。
头部企业如此，一些融资渠道少、现金流不顺畅的运营商，面临的形势更为严峻。诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱指出，近期的长租公寓频繁“爆雷”现象，正是新冠疫情叠加市场调整的双重影响所致。虽然租赁市场在下半年有所升温，但总体仍低位运行，一些小型机构已经积重难返。
在此过程中，租客面临无家可归、损失押金的风险，业主也将承受不小的收益损失。
北京某长租公寓运营商相关负责人向２１世纪经济报道指出，租赁机构的支付模式多为“长收短付”，即以季度、半年或年为单位，收取租客的租金；以月为单位向业主支付。“这种方式能最大限度地维持运营商的‘资金池’，确保有充足的资金进行日常运营。但如果缺乏监管，一旦运营商‘跑路’，房主和租客双方都会承受损失。”
其中，作为租赁交易中最弱势的一方，租客的权益最容易受损。
２０１８年以来，自如发生多起因室内甲醛超标而影响到租客健康的情况，自如还因此被多次诉诸法庭。今年疫情期间，一些长租公寓运营机构出现驱赶租客的行为。
规范之路
“住房租赁经营业务源于房地产经纪行业，两类企业往往相伴而生。此前针对住房租赁企业的法律法规较少，未按照住房租赁经营行业的特点和规律进行监管。”贝壳研究院高级分析师黄卉向２１世纪经济报道表示。
长期以来，对于租赁行业的管理主要纳入对房产经纪行业的管理之下。但在房产经纪业务中，租赁业务涉及的资金量较小，其受到的重视程度并不高。近年来，租赁市场规模快速扩大，虽然各地出台了不少规范性政策，但行业性的顶层设计文件缺位，仍是共识。
前述运营商相关负责人表示，正因房屋租赁的单体交易规模比较小，即使出现维权案例，涉案金额也不高。近几年来，大型租赁机构快速崛起，在一些“爆雷”案件中，涉案金额庞大，社会影响恶劣。这也是顶层设计文件呼之欲出的另一个背景。
虽然住建部公布的文件只是征求意见稿，但按照惯例，其框架与核心内容不会有大幅调整。分析人士普遍认为，这份《条例》对行业具有较强的规范性和指导意义。
黄卉表示，《条例》改变了过去主要针对房东和租户进行监管的情况，对出租方和承租方、租赁企业和经纪活动监管等方面进行规范和约束，尤其强化了对租赁企业和经纪活动的监管，此举能更有效地规范市场秩序。
同时，《条例》的推出还有助于推动住房租赁市场监管的制度化、常态化。
王小嫱表示，对租客权益的保护，是文件的最大亮点。其中，《条例》提到加强对租赁市场的租金监测，租金上涨过快时，将会采取措施稳定租金。既有助于维护市场稳定，也令租客感到安心。
此外，对于租赁运营机构而言，将“高进低出”“长收短付”的机构列入经营异常名录，加强对租金、押金使用等经营情况的监管，将倒逼机构更加关注自身运营和盈利能力，对于机构来说是机遇也是挑战。值得注意的是，住房租赁企业仍会享受金融、税收、土地等方面的优惠政策，意味着这对整个行业仍是一种利好。