注意，2020年下半年，新一轮楼市调控卷土重来！

玫瑰

                                                                                                                                                                                                        文|凯风
大热必有调控，这条楼市铁律再次应验。
2020年上半年刚刚结束，新一轮楼市调控就轰然而至。从二线的杭州、东莞，到三四线蠢蠢欲动的环京，再到刚成为自贸港的海南，无一例外。
楼市调控卷土重来，释放了什么信号？
01
杭州打响了第一枪。
近日，杭州出台新政，限售、限购、限摇齐上阵，剑指“万人摇号”：
1、限售:人才优先摇号购房的,限售5年；
2、限购：“无房家庭”摇号认定门槛提高，必须缴纳一年社保或个税；
3、限摇：一户购房家庭同时只能参与一个项目的摇号。
杭州市相关部门表示，此次发文旨在贯彻落实“房住不炒”精神，支持自住需求，抑制投机炒房，促进杭州市房地产市场平稳健康发展。
杭州楼市在2020年备受瞩目：
一方面，杭州连续三年卫冕“卖地之王”。根据《全国卖地收入排行》一文，2020年上半年杭州卖地超过1700亿，5年卖地超万亿，远超北上广深，土地财政依赖度高达140%，位居一众城市最前列。

另一方面，杭州“万人摇号抢房”一浪更甚一浪。
今年上半年，杭州出现6万人抢900多套房的极端案例，一次就冻结资金超过400亿元。据统计，自2018年4月杭州实施摇号买房以来，已经诞生过27次“万人摇号”的现象，最低中签率只有0.766%。
这背后的原因众所周知，新房限价，价格远低于周边二手房，这其间存在的价差，为无风险炒房套利提供了无数的想象空间。
遏制套利冲动、抑制“打新”需求，无疑就成了重中之重。
值得注意的是，今年以来，出现“万人摇号”现象的不只是杭州一地，还有深圳、成都、南京等地。（参阅《二手房压顶！这些城市正在加速“抛售”》）
这些城市都有一个共同点：都是限价摇号城市，新房二手房存在明显价差，二手房走势远远不及新房。

相反，在不存在限价摇号的城市，市场相对稳定，没有套利因素的刺激，楼市则循着基本面而行，不易陷入大涨大跌的困境。
02
近期楼市大热的东莞，同样祭出了新的楼市调控手段。
7月2日，东莞出台楼市新规，剑指捂盘惜售：
1、限价：同地区（镇街或园区）新房申报房价，3个月涨幅不得超10%。
2、打击捂盘惜售：取得预售证后，10日内公开全部销售房源，明码标价对外销售。
3、严打炒房：商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。
东莞这一轮调控升级，在预料之中。
2020年上半年，东莞楼市一改过去横盘走势，新房二手房价格齐升，房价涨幅甚至超过隔壁的深圳，位居全国之冠。
东莞房价走热，一方面来自深圳的溢出效应。作为深圳都市圈的一员，东莞承接了深圳转移的大量高科技产业，也承接了来自深圳大量的住房需求。
华为终端总部落地东莞松山湖就是典型案例。目前，松山湖二手房均价已经突破3万，部分楼盘迈进5万+时代，直追广州。
另一方面，东莞本身楼市调控不严，近期又多次进行了松绑。去年以来，东莞先后降低了二手房个税、提高公积金贷款额度，且二手房一直未纳入限购，新房门槛仅为半年社保。
此外，东莞中心区域土地供求失衡，且部分小区存在业主“操盘”涨价现象，这为楼市炒作添油加火。
这种背景下，东莞加码楼市调控再正常不过。面对目前的炒作态势，调控仍有进一步升级的可能。
03
与二线城市不同，三四线城市则频频陷入朝令夕改的境地。
7月1日有消息传出，河北省张家口市怀来县的楼市调控政策出现松动，住房限购政策已经废除，被视为“环京松绑第一枪”。
然而未过24小时，当地住建部门工作人员于7月1日当晚回应称，解除限购不属实，将继续执行。
楼市再现“一日游”。
今年以来，河南驻马店、陕西宝鸡、广西柳州、江苏淮安、安徽无为、广州、青岛、济南等10多个城市的松绑，遭遇了“朝令夕改”的尴尬，楼市松绑存活都没超过一个星期。
怀来虽然名不见经传，却是名副其实的“环京城市”，且有2022年冬奥会概念的加持。怀来与北京市延庆区、昌平区、门头沟区接壤，城区距北京二环德胜门仅有100公里。
所以，怀来的一举一动，关乎的不只是自己，更涉及北京及环京楼市，因而疏忽不得。
要知道，北京及环京楼市调控之严，位居全国之冠。
在最严调控之下，北京房价迄今仍未回到2017年的高位，而环京楼市自2017年腰斩之后一直都未回到当初的高度，环京楼市直接被调控按住。
显然，北京及环京楼市的走势再一次说明，楼市调控并非无用，关键在于楼市调控能否打中投机炒作的七寸。
04
海南，则是另一个典型。
这两年，中国出台了无数个重大国家战略，从大湾区、长三角到长江经济带、黄河经济带，但若论规格最高、力度最大、被寄予的厚望最高的，当属海南自贸港。这在《中国最大自贸港来了》一文有详细论述。
海南向来就有楼市炒作的基因。每一次政策利好的出现，都会带动楼市投机的蠢蠢欲动，这次也不例外。
不同的是，这一次海南调控楼市的决心前所未有之大。就在自贸港文件出台次日，海南有关领导就明确表示：
海南不能成为房地产的加工厂。
决心如此之大，背后有历史教训的惨重记忆。早在1990年代，海南在建省和成立经济特区的政策刺激之下，房价曾经一飞冲天，高峰时期，海口三亚的房价比肩北上广深，房企扎堆之下，平均每300人就有一家房地产公司。

这种格局显然难以长期维持。
1993年开始，海南房地产泡沫破裂，这些企业在海南留下了600多栋烂尾楼、18834公顷闲置土地和800亿元积压资金。部分烂尾楼长期得不到盘活，一度变为养猪场。
“天涯海角烂尾楼”的记忆并不遥远，海南显然不想重蹈覆辙。
05
2020年，是极其重要却又与众不同的一年。
这一年，无论是国际形势还是内部经济形势，都与往年截然不同。同样，无论是楼市所处的阶段还是高房价的社会影响，都与10年前和5年前存在天壤之别。
这种基本面的不同，决定了楼市不会重演2008年和2015年的历史。
过去两次的大水漫灌和调控裸奔，曾经带动房价的一飞冲天。然而，这一次政策变得更加坚定，至少有三点和过去两次有着明显区别。
其一，虽然M2（货币总量）再次创下历史新高，但楼市早已提前被筑上高堤。
潮水虽然千方百计奔向楼市，但遭遇了政策一而再再而三的围追堵截，政策“N日游”就是再典型不过的案例。
更具代表性的是降息。在新的LPR模式下，实体利率与楼市利率被区分开来。
从去年至今，实体利率（1年期LPR）累计降息4次（累计40个基点），而楼市利率（5年期LPR）仅降息2次（累计20个基点），这正是定向调控的体现。

其二，虽然地方在财政压力之下蠢蠢欲动，不断试探调控底线，但中央对于楼市的态度可谓异常坚定。
在几次中央会议里，“房住不炒”屡屡被提及。而作为金融主管部门的央行和银保监会，更是将“房不刺激”和“遏制房地产金融化泡沫化”挂在口头。
这就涉及央地博弈。地方为了财政和经济增长，总是寄望于刺激楼市。而中央更在乎全局，稳就业、保民生远比刺激地产更重要，而金融风险同样需要防范，因此楼市必然不能再如脱缰野马一般飞驰。
其三，这一次最明确的定调当属“稳楼市”，而过去几次则明确提及“稳定住房消费”和“促进房地产市场健康发展”。
2008年自不用说，且不说“4万亿”大投资的为例，为应对金融危机，短短半年时间，利率就从7.74%下降到5.94%，累计降息180个基点。
当时的政策名为“促进房地产健康发展”，“促进”二字，凸显了极其清晰的刺激信号。
2015年也是如此。当时，楼市主打的是“去库存”，而一年内连续5次降准、5次降息，累计降息125个基点，除了北上广深之外的城市全部取消限购，政策松绑力度之大，相当罕见。
与之对比，2020年以来，5年期LPR仅仅降息了20个基点。

这些定调的不同，决定了楼市到底是刺激模式还是维稳模式。刺激模式，自然默许上涨；维稳模式，重点在于防范下跌。
虽说2020年经济形势面临的不确定性更甚于以往，但房地产不会被轻易启用，但也不会被随意放弃，最后的武器自然要到迫不得已的关键时刻才会启用。
所以，还是那句话，没有政策的全面转向，尤其是没有限购、限贷、降息等核心政策的松动，楼市就难以形成全国性的普涨。
就未来而言，分化是大势所趋。只有一个提醒：守住长三角、珠三角以及强省会的核心资产，远离收缩型城市。