90后包租婆“400栋楼身价百亿”？真相：“二房东”盈利难

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在房东东创始人全雳看来，400栋城中村楼房，就算一栋有25间，也要有10000间，实际情况可能还不止，管理就有较大难度，“这一炒作，是拿石头砸自己脚，接下来可能房东会涨租金，税务会来查税，消防会来查安全，房管局要来查登记备案。”
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新京报记者 张晓兰 编辑 杨娟娟 校对 柳宝庆

“五一”小长假期间，一位27岁的广州女子号称拥有超过“400栋楼”的相关短视频在社交网络上不断热传。随后，该女子回应质疑称，其拥有“400栋楼”“每栋楼月赚50万”“身价超2亿”等言论皆不实，自己是通过承租再转租的方式经营公寓租赁。
实际上，在广州城中村内，“二房东”转租的模式较为盛行，承包下十余栋甚至几十栋楼的“二房东”在当地并不罕见。不过，“二房东”模式盈利空间窄，灵活性较差。疫情影响下，部分二房东甚至面临生存考验。
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承包几十栋的“二房东”，在广州城中村并不罕见
“这个包租婆是个普通二房东，可能其看重城中村在租赁市场上的价值，并且早期就敢于投入拿房，因此积累了一定的房源规模。如果是简单地从业主手上租来再出租，而没有服务和品牌溢价，利润空间会比较有限。” 巴乐兔研究院院长高萌表示。
实际上，受新冠肺炎疫情影响，今年1-3月，外来人口减少或推迟返程，租赁需求被延迟，公寓的空置率上升、出租率下降明显。包租模式下，“二房东”依然要支付房东的租金，现金流较为吃紧。据巴乐兔研究院监控显示，相比去年97%左右的满租率水平，近期广州城中村的满租率有所下降，很多“二房东”也减少了拿房扩张的步伐。
“出租生意上的下滑，也可能是导致该‘包租二房东’突发奇想通过“炫富”方式，制造网络关注的原因。”高萌点评称。
在房东东创始人全雳看来，400栋城中村楼房，就算一栋有25间，也要有10000间，实际情况可能还不止，管理就有较大难度，“这一炒作，是拿石头砸自己脚，接下来可能房东会涨租金，税务会来查税，消防会来查安全，房管局要来查登记备案。”
据新京报记者了解，在广州城中村内，“二房东”转租的模式其实较为盛行，不少人专门以此为营生，因此，承包下十余栋甚至几十栋楼的“二房东”在当地并不罕见。
“广州城中村大约有480万套房子，解决了广州近一半的刚需租赁需求。广州作为一线城市，租金水平之所以较低，正是被城中村所拉低的。”高萌指出，城中村较低的租金水平，让广大租房人群有条件留下来生存和发展，特别是大量中低收入人群，如中低端服务业人员、刚步入社会的年轻人等，这也让广州成为包容性较强的城市。
来自巴乐兔研究院的统计数据显示，北京、上海、深圳住房租金价格约在100元/平方米，而广州城中村平均在40元/平方米以内。北京、上海、深圳年轻人租房市场平均单间价格在2000元左右，而广州城中村的单间均价在1200元以内。
城中村虽然外部环境稍差，但在产品结构上也有其独特优势。高萌指出，城中村的房源结构基本为独门独户，卫生间和厨房一应俱全，是租房者较喜欢的“独立一居室”。广州城中村平均居住面积达到36平方米左右，这相比一线城市合租市场普遍18平方米上下的租住空间大了很多。同时，城中村往往占据城市较好的交通枢纽位置，上下地铁较为方便。
记者了解到，由于广州城中村是很多租房人群高性价比的租房方式，因此，城中村租房近年来在房东职业化、机构专业化的方向上迅速发展，很多品牌公寓也选择在城中村拿房扩张。
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广州鼓励专业机构改造城中村出租屋
事实上，广州在官方政策上也鼓励专业租房机构进入城中村，提供标准化和专业化的服务，有利于整治城中村存在的脏乱差等问题。
经过3个月的征求意见，今年3月24日，广州市住房和城乡建设局、广州市财政局正式印发《广州市发展住房租赁市场奖补实施办法》。该文件规定，利用集体、国有建设用地建设、改建租赁住房，或者对租赁住房进行品质化提升的，将获得300元/平方米至1000元/平方米不等的奖补。
其中，利用集体、国有建设用地建设普通租赁住房的，按建筑面积750元/平方米给予补贴；建设集体宿舍型租赁住房的，将按建筑面积800元/平方米给予补贴。而对商业、办公、工业、酒店用房等非住宅经批准改造为普通租赁住房的，按建筑面积500元/平方米给予补贴；改造为集体宿舍型租赁住房的按建筑面积550元/平方米给予补贴。
与此同时，在培育发展租赁市场的工作中, 广州也一直鼓励专业的租赁经营机构到城中村中进行环境的整治。广州市住房城乡建设局房地产租赁管理所副所长高山曾表示，“把村民的房子整体租过来,重新装修、改善环境、提升品质,再把它出租出去,这样对城中村的环境改善有很大的帮助。”
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业内：“二房东”模式盈利空间窄、灵活性差
尽管政策上有所鼓励，但“二房东”模式盈利难仍是业内存在的一大难题。贝壳研究院资深分析师黄卉表示，“二房东”模式主要以包租为主，盈利来源主要为房租差价。向租客收入租金后，公寓运营方需要向物业产权方支付相应的物业租金成本，物业产权方则不参与公寓运营出租，房屋的空置风险由“二房东”承担。除了租金差价之外，租客的服务费和增值服务费用也是其收入之一。整体看，“二房东”包租模式的盈利空间较窄，对运营效率要求更高。
黄卉指出，以包租模式为主的“二房东”，面临租金成本高的挑战，其从业主处租赁房源，之后经过装修再出租给租客，租金成本在总成本中占比超过60%，而装修和运营也需要较高的成本投入。
与此同时，“二房东”还面临灵活性差的挑战。“二房东”在租赁到房源之后可以获得一定期限的免租期，免租期过后则需要按月或季度给业主缴纳租金。通常“二房东”会与业主签订3-5年的租赁合同，在约定期限之后租金会按比例增长。而在遭遇市场风险和变动情况下，仍然要按约定缴纳租金。
除此之外，黄卉还表示，包租模式理论上应当“以出定收”，即根据出房情况来决定收房速度，将库存维持在健康水平。部分“二房东”为了拓展规模会采取相对激进的方式收房，而出租能力低可能导致空置率较高，现金流原本就岌岌可危，更加难以抵御市场风险。而管理的规模越大，也就要求精细化运营的程度越高。
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租赁市场回温，部分“二房东”仍面临生存考验
随着全国的复工复产，租赁市场逐渐回温，“二房东”资金链亦有所缓解。
来自贝壳研究院的统计显示，继3月租赁旺季回归之后，4月全国重点城市租赁市场仍然呈现上升趋势，租赁成交量相比上个月又上升11.9%。3月及4月成交量相比去年节后成交量有明显增长，疫情对于租赁市场的影响体现为短时影响，租赁刚需并未改变，只是推迟爆发。
不过，从租金层面分析，来自贝壳研究院的统计显示，除深圳、上海、西安三个城市租金相比去年4月有小幅上升之外，其余城市均呈现租金同比下降，其中，广州和青岛平均租金水平下降超过10%。
“新增房客源的数量不断增加，‘二房东’的出租率和资金链有所缓解，前期受到疫情影响的损失有所减少，但由于盈利空间较窄，部分‘二房东’仍然面临生存考验。” 黄卉表示。
“广州目前有很多‘二房东’跟房东打官司，资金压力较大，好在现在正处于恢复过程中。”乐乎公寓创始人罗意表示，“乐乎的运营数据显示，目前也只有正常时期的80%，库存还有1.5个月，好在乐乎主要阵地在北京，抗风险能力较强。
不过，罗意同时表示，随着返城人群的增加和各行各业的复工复产，作为下游企业的长租公寓也在逐步恢复，对长租企业的资金链压力有一定程度的缓解。