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近日
玉林市自然资源局联合多部门印发《玉林市本级不动产登记历史遗留问题处理意见》的通知以给实际工作提供参考
《玉林市本级不动产登记历史遗留问题处理意见》列出了不动产登记遇到的涉房涉地历史问题类型及处理方式
玉林市本级不动产登记历史遗留问题处理意见


为妥善处理我市不动产登记遇到的涉房涉地历史问题，依法维护群众合法权益，规范城市规划建设和国有建设用地管理，进一步提高不动产登记的登记质量和效率，依据《中华人民共和国民法典》《不动产登记暂行条例》《自然资源部关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》（自然资发〔2021〕1号）、《广西壮族自治区自然资源厅印发关于加快解决不动产登记历史遗留问题指导意见的通知》（桂自然资发〔2021〕54号）、《财政部、国土资源部、建设部关于已购公有住房和经济适用住房上市出售补交土地出让金和收益分配管理的若干规定》（财综字〔1999〕113号）、《国土资源部关于已购公有住房和经济适用住房上市出售中有关土地问题的通知》（国土资用发〔1999〕31号），以及《玉林市建设项目容积率管理暂行规定》《玉林市地价管理》等相关法律法规和文件精神，结合我市实际，对在玉林市本级范围内，存在下列不动产登记历史遗留问题的国有土地上的建设项目，现提出如下意见：

一、问题类型及处理方式
（一）有合法的房地产开发建设手续，但在开发建设中存在违反规划条件、违反土地出让合同或划拨决定书、超容积率等问题的不动产登记。
存在上述违反管理规定行为，但已办理商品房预售许可、建设工程已完成竣工验收及规划核实的、购房人已取得房屋所有权属证书、已取得合法国有土地权属来源未办理国有土地使用权证，现申请不动产登记的，不动产登记部门应予以办理，按已建成的建筑现状进行测绘落宗。不动产登记部门在办理不动产登记的同时，相关部门对违反管理规定问题依法依规作出处理，涉及委托评估补缴地价款的，责成对开发建设单位以补交地价款方式补交经依法评估的地价款后，将相关材料送不动产登记部门存档。
违反土地管理、规划管理的行为已发生，且建设工程已完成竣工验收，需补缴地价款的，土地评估的估价期日以核发商品房预售许可证时间节点为准，如没有商品房预售许可证的，以竣工验收材料时间节点为准。建设工程无法完成竣工验收的，在符合国土空间规划的前提下，开发建设单位按现状提供测绘成果，由市自然资源局按现状出具认定或核实意见，建设项目部分（单独楼幢或楼幢中的部分建筑物）符合规划要求的，可对符合规划的部分先行认定，并出具规划核实意见；对于不符合规划要求的部分，待处罚整改后，再办理规划核实和产权登记。项目建设单位委托房屋质量鉴定机构进行房屋安全鉴定，房屋质量合格的，由城市管理部门按照整体建设工程造价5%-10%依法进行罚款处理后，检测鉴定报告作为房屋符合工程建设和验收要求的替代材料，予以办理不动产登记。具体补交地价款参照《国有土地出让规范》。
（二）关于解决开发建设单位不配合办理或开发建设单位法定代表人失联导致申请主体缺失的问题。
不动产统一登记前，开发建设单位已办理土地首次登记或者已取得合法国有土地权属来源进行开发建设的，小区业主已办理房屋登记，但未同时办理土地转移登记，开发建设单位不配合提交《国有土地使用证》或合法国有土地权属来源材料，致使小区业主无法办理不动产登记的，住宅小区属国有划拨建设用地，由不动产登记机构书面告知原开发建设单位或原权利人，经公告（公示期不少于30个工作日）无异议或异议不成立的,按《国有土地出让规范》补办出让手续并缴清土地出让金及完税后，予以办理不动产转移登记。
（三）关于解决各级人民政府主导的棚户区改造、房改房、经济适用房、集资房和职工福利房、商铺上市交易不动产转移登记的问题。
党政机关、国有企事业单位、院校等单位委托房地产开发建设公司建设的，在组织建设时以房开公司名称已办理建设工程规划手续，单位（承继单位或上级主管部门）作为申请主体申请办理竣工验收手续和不动产登记。建设工程因报建报批手续不齐全或无法进行工程竣工验收的，在符合国土空间规划的前提下，原单位（承继单位或上级主管部门）按现状提供测绘成果，由规划职能部门出具规划意见，符合规划要求的，原单位（承继单位或上级主管部门）委托房屋质量鉴定机构进行房屋安全鉴定。房屋质量合格的，由城市管理部门按照整体建设工程造价5%-10%依法进行罚款处理后，检测鉴定报告作为房屋符合工程建设和验收要求的替代材料，予以办理不动产登记。
宗地为出让土地，当事人应按规定缴纳相关价款后，办理不动产登记；宗地为划拨土地，经原单位同意后，当事人应在补缴土地出让金后，按出让土地办理不动产登记。住宅土地出让金收取参照《财政部、国土资源部、建设部关于已购公有住房和经济适用住房上市出售补交土地出让金和收益分配管理的若干规定》（财综字〔1999〕113号）和《国土资源部关于已购公有住房和经济适用房上市出售中有关问题的通知》（国土资用发〔1999〕31号）；商铺土地出让金收取参照《国有土地出让规范》。
（四）关于解决党政机关、国有企事业单位办公用房及未经房改部门批准，利用自有土地组织建设住房办理不动产登记的问题。
党政机关、国有企事业单位办公用房原组织建设时已办理建设工程规划手续的，单位（承继单位或上级主管部门）作为申请主体申请办理规划核实、竣工验收手续和不动产登记。建设工程无报建报批手续或不齐全无法进行工程竣工验收的，在符合国土空间规划的前提下，原单位（承继单位或上级主管部门）按现状提供测绘成果，由规划职能部门出具规划意见，符合规划要求的，原单位（承继单位或上级主管部门）委托房屋质量鉴定机构进行房屋安全鉴定。房屋质量合格的，由城市管理部门按照整体建设工程造价5%-10%依法进行罚款处理后，检测鉴定报告作为房屋符合工程建设和验收要求的替代材料，予以办理不动产登记。
党政机关、国有企事业单位未经房改部门批准，利用自有土地组织建设住房，但已安排或出售并投入使用，原组织建设时已办理建设工程规划手续及施工许可手续，由单位（承继单位或上级主管部门）作为申请主体申请办理竣工验收手续，经房改部门批准后，由不动产登记部门办理首次登记，再按《国有土地出让规范》补办出让手续并缴清土地出让金及完税后，予以办理不动产转移登记。建设工程因报建报批手续不齐全或无法进行工程竣工验收的，在符合国土空间规划的前提下，由单位（承继单位或上级主管部门）按现状提供测绘成果，由规划职能部门出具规划意见，符合规划要求的，单位（承继单位或上级主管部门）委托房屋质量鉴定机构进行房屋安全鉴定。房屋质量合格的，由城市管理部门按照整体建设工程造价5%-10%依法进行罚款处理后，检测鉴定报告作为房屋符合工程建设和验收要求的替代材料，补办房改部门批准手续后可申请办理不动产首次登记，再按《国有土地出让规范》补办出让手续并缴清土地出让金及完税后，予以办理不动产转移登记。
（五）关于解决多次转移造成房地权利人不一致的问题。
对土地权属来源合法，其房屋所有权已多次转移并相继取得房屋所有权证，但没有同步办理国有建设用地使用权转移登记，造成房地权利人不一致的，按照“地随房走”的原则，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。原宗地为划拨土地的，申请人申请前应签订土地出让合同，土地出让金收取参照《国有土地出让规范》。
（六）关于解决开发建设单位已注销的问题。
开发建设单位已注销，其销售的房屋尚未办理权属登记的，由不动产登记机构书面告知原开发建设单位或原权利人，经公告（公示期不少于30个工作日）无异议或异议不成立的,可由业主委员会或业主代表代为申请办理相关手续后，凭规划部门出具的符合城乡规划的确认文件及竣工验收相关资料和备案证明，向不动产登记机构申请首次登记和转移登记一并办理。
（七）关于解决开发建设单位仍存续，但欠缴土地出让金和相关税费的问题。
开发建设单位存在违反土地出让合同、欠缴土地出让金和相关税费等违法违规行为造成无法登记的，按照购房人办证与开发商违规违约行为分开处理的原则，购房人可凭竣工备案证明、消防验收和规划核实等材料直接申请办理不动产登记，登记机构将登记结果函告相关职能部门，相关职能部门依职权做好有关工作。对开发建设单位欠缴土地出让金及相关税费的，相关部门应书面通知开发建设单位限期缴清，并通过政府网站、当地报刊媒体公告催缴。经公告催缴三个月后仍未缴清的，自然资源、税务及相关部门可通过司法途径依法继续追缴其欠缴的土地出让金及相关税费。
（八）关于解决不动产统一登记实施前，房屋所有权证书和国有土地使用权证书记载的房屋用途和土地用途不一致的问题。
当事人申请不动产登记时，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途。对原批准土地用途与《国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南》（试行）二级类不对应的，不动产登记机构应按新的分类重新确定归属地类进行登记。土地使用期限终止日期与原土地权属来源材料保持一致，并在不动产登记簿及不动产权证书“附记”中记载原批准用途。
因不同时期土地分类标准不同，造成原批准土地用途与现行土地分类标准不一致的，应按照现行土地利用现状分类确定土地用途后进行登记，并在不动产登记簿和不动产权证书“附记”中记载原批准用途。
（九）关于解决各区工业园区建设项目已取得国有建设用地使用权，但房屋未办理不动产登记的问题。
各工业园区开发建设项目，项目建设工程因报建报批手续不齐全或无法进行工程竣工验收的，在符合国土空间规划的前提下，由开发建设单位按现状提供测绘成果，由规划职能部门出具规划意见，符合规划要求的，开发建设单位委托房屋质量鉴定机构进行房屋安全鉴定。房屋质量合格的，由城市管理部门按照整体建设工程造价5%-10%依法进行罚款处理后，检测鉴定报告作为房屋符合工程建设和验收要求的替代材料，予以办理不动产登记。
（十）关于解决企业改制减免土地出让金的土地进行商品房开发建设的问题。
企业改制过程中，按当时国家的政策享受土地出让金减免优惠的宗地，进行商品房开发建设，提供竣工验收备案、消防验收和规划核实等材料后，办理不动产首次登记，再按《国有土地出让规范》补办出让手续并缴清土地出让金及完税后，予以办理不动产转移登记。土地评估的估价期日以核发商品房预售许可证时间节点为准，如没有商品房预售许可证的以竣工验收材料时间节点为准。
（十一）关于解决不动产登记所需材料遗失的问题。
因办理不动产首次登记或转移登记所需材料遗失的，由材料提供的部门提供材料的补发、复印或证明。由权利人申请，不动产登记部门在市自然资源局门户网站及实地公告30日，公告期满无异议或异议不成立的，不动产登记部门应认定为合法材料，办理相关不动产登记。
(十二)关于解决党政机关、事业单位无土地、房屋权属来源的问题。
1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》施行前，已建成且无权属争议、无土地、无房屋权属来源的不动产，由土地、房屋使用单位或当地国有资产管理部门提出申请，并提交土地、房屋使用单位和当地国有资产管理部门出具盖章确认的不动产权属来源和无争议的说明函，及具有房屋质量安全鉴定资质机构出具的安全检测鉴定报告，经公示30个工作日无异议或异议不成立的，由自然资源部门按现状出具认定和核实意见，不动产登记部门按国有划拨性质直接登记至使用单位或当地国有资产管理部门委托管理的单位名下。
1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》施行后，已建成且无权属争议、无土地、无房屋权属来源的不动产，由土地、房屋使用单位或当地国有资产管理部门提出申请，并提交土地、房屋使用单位和国有资产管理部门出具盖章确认的不动产权属来源和无争议的说明函，及具有房屋质量安全鉴定资质机构出具的安全检测鉴定报告，经公示30个工作日无异议或异议不成立的，由自然资源部门按现状出具核实意见。对非法占地行为、违法建设行为由自然资源部门、城市管理部门依法进行查处，按国有划拨或协议出让方式补办用地手续，补缴土地价款和相关税费后，不动产登记部门按国有划拨或协议出让方式登记至使用单位或当地国有资产管理部门委托管理的单位名下。
二、其他处理办法
1.对于有违建行为可能影响建筑质量安全的，且没有同时办理工程竣工验收备案等手续的，应委托具备相应资质的检测鉴定机构对整栋楼房进行房屋安全检测鉴定，结果合格的方可办理其他手续。
2.未取得《建设工程规划许可证》或未按照《建设工程规划许可证》规定建设的违法建筑，属于《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条中“尚可采取改正措施消除对规划实施的影响”的情形，需按规定进行处罚，责令限期整改，由城市管理部门按照整体建设工程造价5%-10%依法进行罚款。
3.需办理消防手续的项目，由单位（承继单位或上级主管部门）委托相应资质等级的第三方消防安全评估机构，按照项目竣工时的消防技术标准要求对工程项目进行消防安全条件评估，出具消防安全评估报告及评估结论。消防安全评估结论为合格的工程项目，由主管部门认定或备案。
4.对《自然资源部关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》（自然资发〔2021〕1号）、《广西壮族自治区自然资源厅印发关于加快解决不动产登记历史遗留问题指导意见的通知》（桂自然资发〔2021〕54号）、《玉林市不动产登记历史遗留问题处理意见》（玉政办发〔2019〕24号）等文件中已明确有不动产登记历史遗留问题处理意见的，原则上按上述文件规定贯彻执行。对于上述文件中要求“报经当地人民政府同意”“报经市、县人民政府同意或批复同意”（按规定需报自治区人民政府的除外）和“市、县人民政府指定或组织”的事项,授权由市自然资源局进行审核批准或处理，涉及其他相关部门业务事项的参照授权对应部门审核批准或处理。
三、关于不动产登记历史遗留问题的其他费用问题
在办理历史遗留问题过程中涉及的费用，除须补缴纳的出让金、罚款等费用外，如涉及到缴纳城市基础设施配套费（计算配套费的方式：土地基准地价X项目建筑的占地面积+土建投资单位造价X总建筑面积=工程投资总额，然后乘以1.5%）、人防地下室易地建设费的，应予以补交。相关建筑在确权登记时，依据确权登记的占地面积、建筑面积和按照建设时的计算标准，计算及缴纳城市基础设施配套费和人防费。
四、对历史遗留问题处置中出现的失信行为的惩戒措施
对拒不配合完善相关手续，影响购房人办理不动产登记的开发建设单位或个人，由行业主管部门或有关部门依法依规纳入失信联合惩戒名单，并予以公告。
2019年6月26日《玉林市人民政府办公室关于玉林市本级不动产历史遗留问题的处理意见》（玉政办发〔2019〕24号）的处理意见与本意见不一致的，按本实施意见办理。
本意见自2022年12月9日起施行，有效期至2024年8月10日。本意见印发之日起新形成的问题不适用本意见。
各县（市）可参照执行。

来源 | 玉林市自然资源局官网