商业房贷执行新利率 房贷族集体高呼“压力山大”

玉林日报

贷款时间不同，月供增长有异

据银行业务经理介绍，处在不同时点的贷款者月供增加额度不尽相同。因房贷客户量较大，或部分银行因为客户留存的信息不完整，不是所有银行都能短信告知客户月供变化。因此，房贷族最好自己主动和银行联系，查看自己的月供上涨多少，或者借助网上的房贷计算器进行计算。贷款者若继续按2011年的还款计划还款会导致还款不足，产生不良征信记录影响日后贷款。因此最好在银行打印房贷还款计划单，了解每月的还款金额，保证账户中有足额的款项来应付银行划账。

经查阅数据显示，五年期以上的房贷，合同日期在2011年2月9日之前的，基准利率将从6.40%上涨到2012年的7.05%，上涨0.65个百分点；2011年2月9日至4月5日办理的，利率上升0.45个百分点；2011年4月6日至7月6日办理的，基准利率上涨0.25个百分点；2011年7月7日以后申请到房贷的购房者，还款额不变。

“悲催”房奴，一年半赶上5次加息

市民李先生可谓是这轮央行加息最“悲催”的房奴。2010年8月，王先生买了玉东新区的一套商品房，房款总额为55万元。在东拼西借后，李先生申请了30万元20年期的银行按揭贷款，当时5年期以上房贷利率仅为5.94%。随后2010年10月20日、12月26日，央行连续两次加息，利率升至6.4%。“2011年又加了3次息，买房至今，一共赶了5次加息，从5.94%到7.05%，我是不是买房子赶的时间点比较背运？”2012年才刚刚开始，李先生就四处打听房贷能不能提前还了。

房贷利率高峰下的“压力山大”

由于目前购房首付和房贷利率已涨到历史高峰，核算下来，购房成本已相当高，累加效应给月供族带来了不小的影响。以贷款30万元按10年期来算，以年利率7.05%标准执行，利息就要11万多元，而20年期的更多，高达26万元之多。供职于玉林某事业单位的陈鸿在家人支持的情况下也买下了城区的一套房子，但随着银行利率的上调，预算1700元的月供已经上升到2200元，按照玉林的工资水平，陈鸿基本上成为了“月光一族”，自嘲“压力山大”。

业内人士预测，从2011年年底国家突然出乎市场意料地提前调低银行准备金利率动作来看，市场预期2012年将很有可能下调贷款利率，对此，还没有开始按揭还贷的业主也期待新年利率尽早下调，以减轻月供压力。

提前还款可能要交违约金

基准利率上调，无疑是增加了购房者的成本。有些市民觉得，还贷压力越来越大，不如直接一次性把贷款还了，能省下不少钱。银行工作人员提醒，在目前各方面贷款收紧的情况下，不必一味追求提前还房贷，如果违反合同约定可能还要面临交违约金等风险。但是，依据每个贷款客户当时跟具体银行网点签的贷款合同如何约定的，是否能提前还贷、如何交违约金等也会不同。市民如需提前还房贷需要在还贷日期前的15天提出申请，部分或者全部提前还贷均可，同时要求还房贷的时间超过1年。

  首套房贷利率有望下调

记者以购房者身份，咨询了几家银行新增首套房贷的利率政策。因为今年的额度还没有下来，这些银行并不能给出确切的答复，但他们预测，今年的首套房贷利率应该是呈逐渐放松的趋势。据介绍，从2011年下半年开始，银行的额度就比较宽松。首套房利率有望回归基准。

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调控初显成效 预购房者心怀希望持币观望


    本报讯（记者 晏悦）2011年的最后一天，玉林城区某大型楼盘在向市场抛出百套新春特惠房，一次性付款2600元/㎡任选，按揭付款2700元/㎡起的消息后，冷淡的玉林楼市里突然掀起了轩然大波，持币观望的买房人似乎看到了希望。

据了解，2011年国家对房地产市场的调控政策频频出台，通过央行的加息和提高存款储备金率来为楼市降温，使得玉林楼市也受到影响。特别是2011年下半年，大多数开发商业绩都出现不同程度的下滑，有的甚至面临资金链断裂的风险，为回笼资金以求自保的开发商们开始降价。

“2011年，全国有600多个城市出台了房价控制目标，连南宁都出台了限购令，部分地区的房价下降目标可谓立竿见影，楼市调控的效果逐步显现，2012年的房价有可能还会继续下跌。”市民何小华在2011年初就准备入手玉林城区江南区的一套商品房，而今玉林楼市抛出降价消息后，作为刚需一族的他也前往该楼盘看房。

“在营销中心里，置业顾问奔走于各桌之间，忙于应对客户咨询。咨询户型、计算房价、查询楼层，看房的人为数还真不少。”何小华说，目前房价有所下降，对于资金实力强的全额购房市民，是一个出手的好机会，毕竟房价已低下高傲的头颅。但如果是打算贷款购房的月供族，还需要仔细斟酌，因为目前房价的确有所下降，但首付和利率都涨到历史高峰，房贷成本已相当高，下降的房价部分能不能冲抵这些增加的成本部分，还是一个疑问。

面对刚需族的hold不住，有部分市民对该楼盘开发商抛出的“跳楼价”以及加强各种高端设施配套建设的前期宣传持不同看法，认为开发商是“缺钱”、“年底资金难回笼”，甚至有市民怀疑是“资金链出了问题”，“扛不住”了的房地产商开始了降价策略，更有市民尖锐地抛出“缺少资金如何能把大盘建好，会不会出现烂尾楼”的观点，希望准房奴们也要hold住，理性地看待玉林首次出现的降价潮，防止上了楼市“假摔”的当。

业内人士分析指出，楼市的理性回归，房价的下降需要一个过程。从目前的大局势来看，房价进一步下降的空间还很大。再者，房价下降了，但房贷利率随着银行银根的进一步收紧，呈明显上调，这势必会加大贷款买房者的压力，挤占房价下调给房奴们带来的利益。希望准业主们继续保持“淡定”。

四种状况不宜提前还贷


    本报讯（记者 晏悦）加息后，月供族要背负更重的利息负担，利率调整最不受冲击的当属那些全额购房的市民。就提前还贷问题，日前记者咨询了银行业务经理，他建议以下四种状况下的房贷者不宜提前还贷。

（一）享受七折利率房贷

“享受7折贷款优惠的存量客户可谓是‘稀缺资源’，利率在当前依然处于低位，不需要急于还款。”银行业务经理分析认为，首先是已享受7折至8.5折优惠利率的房贷最不应该还。以5年以上贷款利率为例，按2012年1月1日调整贷款利率后，基准贷款利率为7.05%，如果贷款者此前享受7折利率，则优惠利率为4.935%，如果享受85折利率，则优惠利率为5.9925%。

以100万元20年期等额还本息贷款为例。部分客户按照2011年调息前5.94%的基准利率打7折计算，每月月供为6463元，2012年1月1日后，这部分客户还能按7.05%基准利率的7折还房贷，则每月月供仅为6563元，利率调整前后月供之差不过100元，对借款人日常生活不会造成什么影响。这部分客户不需要提前还房贷。

业务经理尤其强调，在目前首套房贷款利率都比基准利率高的态势下，提前还款看似节省利息，实则得不偿失。

（二）等额本息还款到中期

等额本息还款已到中期的房贷客户不宜提前还。等额本息还款是每月还款总额固定，其中还款本金递增，还款利息递减，也就是说借款人前期还的利息比重较大，本金比重较少。如果借款人到还款中期再选择提前还贷的话，已经偿还了大部分的利息，提前还款的部分则更多的是本金，在这种情况下再选择提前还贷意义不大。

（三）等额本金还款已过1/3

对于等额本金还款期已过1/3 的房贷者如提前还贷也不划算。

等额本金是将贷款额总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息，随着还款时间的增加，所剩本金减少，还款利息也越来越少。据测算，使用该还款方式的还款周期，当还款期超过 1/3时，其实借款人已还了一半的利息，此时再选择提前还贷的话，偿还的更多是本金，不能有效节省利息支出。

（四）投资收益高于贷款利率

投资收益高于贷款利率的不宜提前还。

对于已经享受7折或8.5折优惠房贷利率的借款人而言，即使没有好的投资渠道赚不到更高的收益，但目前半年期、一年期理财产品的收益率就已经高于打折后的房贷利率，足以应付加息后的房贷利息支出。